Tapu İptal Ve Tescil Davaları
Kanunumuza göre bir taşınmazın mülkiyetinin kazanılması için taşınmazın tapu siciline tescili ve devrinin yapılması şarttır. Tapuda yapılan bu işlemleri hukuka aykırı olması durumunda hak sahipleri tapu iptali ve tescili davası açabilirler. Makalemizde tapu iptal ve tescil davasına kısaca değinip, bu davayı açma sebeplerini açıklayacağız.
Tapu iptali ve tescili davası; kanuna aykırı, usulsüz veya yolsuz düzenlendiği iddia edilen tapu kaydının hukuka uygun hale getirilmesi için açılır. Tapu iptali davası, taşınmazın aynına, yani mülkiyet hakkına ilişkin bir dava olduğundan, mahkeme hükmü kesinleşmeden icra edilemez.
Taşınmaz mülkiyetine ilişkin tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydında taşınmazın mülkiyet hakkı sahibi olarak gözüken kişiye karşı açılır. Kayıt malikinin ölü olması halinde ise tapu iptal ve tescil davasının malikin mirasçılarına yöneltilmesi gerekir.
Tapu iptal ve tescil davası ile beraber tapu kaydında yer alan 3. kişiye ait ayni veya şahsi bir hakkın ortadan kaldırılması da talep edilmesi durumunda , tapu kaydındaki hak sahibine de ayrıca dava açılması gerekir. Örneğin; alım hakkı, tapu siciline şerh edilmiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, intifa vs. gibi hakların da terkini talep ediliyorsa, lehine bu haklar tanınan kişiler için de dava açılmalıdır.
Tapu iptali davası, Hukuk Muhakemeleri Kanununa göre taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkemedir. Bu sebeple taraflar aralarında anlaşarak yetkili mahkemeyi belirleyemezler.
Tapu iptal ve tescil davalarının açılmasındaki en temel sebep, tapuda yolsuz bir tescil işlemi yapılmış olmasıdır. Türk Medeni Kanunu 1024.maddesinde yolsuz tescil tanımlanmıştır. Buna göre; bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.
Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA KARŞILAŞILAN DİĞER SEBEPLER
Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
Sahte belgeye dayalı tapu iptal ve tescil davası,
Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
Vekalet görevinin (vekillik yetkisinin) kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
Önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davaları,
1.Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal Ve Tescil Davası
Aile konutu; eşlerin ve varsa çocukların birlikte yaşadıkları ve ailenin yaşam merkezi olarak kabul edilen konuttur. Türk Medeni Kanunu madde 194 uyarınca Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Malik olan eşin aile konutu üzerinde diğer eşin rızası olmadan işlem yapmaması için tapu siciline aile konutu şerhi konulması çok önemlidir. Yargıtay’ın tapu siciline aile konutu şerhi konulmadan yapılan satış ve devir işlemlerinde 3.kişilerin iyiniyetlerini korumayan yönde kararlar verdiğini görmekteyiz. Ancak 3. Kişilerin başka kişilerle yapacağı devir işlemleri ihtimalinde mutlaka aile konutu şerhinin bulunması gerekli olduğu gündeme gelecektir. Böyle bir durumda 3.kişilerin diğer kişilere konutu devretmesi halinde yeni malikin iyiniyeti korunacaktır.
Rızası alınmadan aile konutu devredilen eş, tapuda kayıtlı son malike karşı aile konutuna dayanarak tapu iptal ve tescil davası açabilir. Bu davada eşin rızasının olup olmadığı ve söz konusu taşınmazın aile konutu olduğunun tespiti yapılır. Mahkeme, eşin rızasının alınmadan aile konutunun satılıp devredildiğine karar verirse davayı kabul eder. Bunun sonucunda yapılan satış ve devir işlemleri iptal edilir ve malik eş adına yeniden tescil edilir.
2. Sahte Belgeye Dayalı Tapu İptal Ve Tescil Davası
Tapudaki tescil sahte belgeye dayanıyorsa hukuki olarak bir kazanımdan söz edemeyiz. Sahte belgeler olarak sahte vekaletname, sahte mirasçılık belgesi, sahte kimlik gibi belgeler sayılabilir. Bunlara dayanarak hak kaybına uğrayan gerçek hak sahibi kişi, buna dayanarak tapu iptal ve tescil davası açabilir. Taşınmazı sahte belge ile devralan kişi iyiniyetli olup olmamasına bakılmaksızın taşınmazı davacıya devretmek zorundadır. Ancak iyiniyetli 3.kişilerin kazanımları korunur. Örneğin sahte belge kullanıp tapuda kendi andına tescil yaptıran kişi, taşınmazı iyiniyetli 3.kişiye satıp devrederse iyiniyetli 3.kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açılamayacaktır.
TMK madde 1007’ye göre tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Kullanılan belgenin sahteliği tapu memuru tarafından anlaşılabilecek durumdaysa, bu belge ile işlem yapılması durumunda gerçek hak sahibi olan kişinin uğradığı zararlardan devlet de sorumlu tutulacaktır.
3. Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal Ve Tescil Davası
Bir kişinin hak elde edip borç altına girebilmesi fiil ehliyetinin varlığına bağlıdır. Fiil ehliyeti sahip olabilmek için; ayırt etme gücüne sahip olmak, ergin olmak ve kısıtlı olmamak gerekir. Fiil ehliyeti bulunmayan kimselerin yaptıkları işlemler hukuki sonuç doğurmaz. Bu sebeple tapu tescil işlemlerinde kişinin fiil ehliyetinin bulunması oldukça önemlidir. Çünkü ehliyetsiz şekilde işlem yapan kişinin yaptığı bu işlemler yok hükmünde olacaktır. Ehliyetsiz kişiyle tapu devri yapmış 3.kişinin de iyiniyeti korunmayacaktır.
4. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal Ve Tescil Davası
Bir kişi, taşınmasını bizzat başkasına devredilebileceği gibi kendisine vekil tayin ederek de bu işlemleri vekil aracılığıyla yaptırabilir. Vekilin görevini kötüye kullanarak vekalet sınırlarına aykırı işlem yapması durumunda bu dava açılabilir.
Vekalet sözleşmesinde vekilin yapabileceği işler bellidir. Borçlar Kanununa göre Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. Vekâlet, özellikle vekilin üstlendiği işin görülmesi için gerekli hukuki işlemlerin yapılması yetkisini de kapsar. Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz.
Vekil, vekâlet verenin açık talimatına uymakla yükümlüdür. Ancak, vekâlet verenden izin alma imkânı bulunmadığında, durumu bilseydi onun da izin vereceği açık olan hâllerde, vekil talimattan ayrılabilir.
Bunun dışındaki durumlarda vekil, talimattan ayrılırsa, bundan doğan zararı karşılamadıkça işi görmüş olsa bile, vekâlet borcunu ifa etmiş olmaz. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır. Vekil, vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermekle yükümlüdür.
Vekil, vekalet görevini kötüye kullanması sonucu, taşınmazı 3. Kişiye devretmesi durumunda gerçek hak sahibi vekilin sorumluluğuna giderek vekilden tazminat talebinde bulunabilir ve 3. Kişiye karşı tapu iptal ve tescili davası açabilir. 3.kişiye dava açılabilmesi için 3.kişinin kötüniyetli olması gerekir. İyiniyetli olduğu durumlarda bu kişiye dava açılamayacak olup yalnızca vekilin sorumluğuna gidip tazminat talep edilebilecektir.
5.Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal Ve Tescil Davası (Mirastan Mal Kaçırma)
Bir kimsenin mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak için yaptığı kazandırmaları satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi göstermesi durumuna muris muvazaası denir.
Bu durumda saklı paylı olup olmamasına bakılmaksızın tüm mirasçılar muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açabilirler. Dava açan taraf muvazaa iddiasını ispat etmelidir. Burada da iyiniyetli 3.kişilerin kazanımları korunacaktır.
6.Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptal Ve Tescil Davaları
Önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren bir haktır.
Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.
Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden
doğan önalım hakkında da uygulanır.
Önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası, davacı kişi lehine sonuçlanırsa, davaya konu olan payın davalı üzerindeki kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilir. Dava konusu payın mülkiyetinin belirlenen önalım bedeli karşılığında davacıya geçmesi sağlanır. 3. Kişilerin iyiniyeti yine korunacaktır.
Tapu iptal ve tescil davaları uygulamada oldukça sık karşılaşılan dava türlerindendir. Her bir işlemin titizlikle yürütülmesi hak kayıplarını önlemek, mevcut kayıpların kazanımını sağlamak açısından çok önemlidir. Bu sebeple bu davaların mutlaka bir avukatla yürütülmesi gerekir.
YARGITAY KARARI
1. Hukuk Dairesi 2019/3683 E. , 2021/276 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ: … BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
DAVA TÜRÜ: TAPU İPTALİ VE TESİL
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davası sonunda ilk derece mahkemesince asıl ve birleştirilen davanın kabulüne ilişkin olarak verilen kararın davalı tarafından istinafı üzerine … Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince, istinaf başvurusunun esastan reddine dair verilen karar davalı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi …’in raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
-KARAR-
Asıl ve birleştirilen davalar, muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Asıl ve birleştirilen davalarda davacılar, mirasbırakanları …’ün 1024, 1244, 1247, 1267, 1331, 1512, 1545, 1809, 1811, 1968, 1972 ve 1982 parsel sayılı taşınmazlarını davalı kardeşine ölünceye kadar bakma akdi ile devrettiğini, temlikin mirasçıdan mal kaçırma amaçlı ve muvazaalı olduğunu ileri sürerek, tapu kaydının iptali ile miras payları oranında adlarına tesciline karar verilmesini istemişlerdir.
Davalı, mirasbırakana ölünceye kadar baktığını, ihtiyaçlarını karşıladığını, mirasbırakanın sözleşme tarihindeki yaşı ve sağlık sorunları gözetildiğinde murisin mal kaçırma amacı bulunmadığının anlaşılacağını belirtip davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, temlikin mirastan mal kaçırma amacıyla yapıldığı gerekçesiyle asıl ve birleştirilen davanın kabulüne ilişkin verilen kararın davalı vekilince istinafı üzerine, … Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince davalı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b-1 maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; 1930 doğumlu mirasbırakan …’ün 17.01.1985 tarihinde ölümü ile geriye mirasçı olarak asıl davada davacı kardeşi … ve birleştirilen davada davacılar mirasbırakanın kardeşi …’nin mirasçıları ile asıl ve birleştirilen davalarda davalı kardeşi …’yi bıraktığı, mirasbırakanın … 2. Noterliğinin 25.03.1983 tarih ve 7763 yevmiye nolu ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile dava konusu 1024, 1244, 1247, 1267, 1331, 1512, 1545, 1809, 1811, 1968, 1972 ve 1982 parsel sayılı taşınmazlarını davalı kardeşi …’ye bıraktığı, anılan taşınmazların davalı adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun (TBK) m. 611. maddesine göre ölünceye kadar bakıp gözetme sözleşmesi, taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükleyen bir akittir. (818 s. Borçlar Kanununun (BK) m. 511). Başka bir anlatımla ivazlı sözleşme türlerindendir. Bu sözleşme ile bakım alacaklısı, sözleşme konusu malın mülkiyetini bakım borçlusuna geçirme; bakım borçlusu da bakım alacaklısına yasanın öngördüğü anlamda ölünceye kadar bakıp gözetme yükümlülüğü altına girer. (TBK m. 614 (BK) m. 514)).
Hemen belirtmek gerekir ki, bakıp gözetme koşulu ile yapılan temliki işlemin geçerliliği için sözleşmenin düzenlendiği tarihte bakım alacaklısının özel bakım gereksinimi içerisinde bulunması zorunlu değildir. Bu gereksinmenin sözleşmeden sonra doğması ya da alacaklının ölümüne kadar çok kısa bir süre sürmüş bulunması da sözleşmenin geçerliliğine etkili olamaz.
Kural olarak, bu tür sözleşmeye dayalı bir temlikin de muvazaa ile illetli olduğunun ileri sürülmesi her zaman mümkündür. En sade anlatımla muvazaa, irade ile beyan arasında kasten yaratılan aykırılık olarak tanımlanabilir. Böyle bir iddia karşısında, asıl olan tarafların akitteki gerçek ve müşterek amaçlarının saptanmasıdır. (TBK m. 19 (BK m. 18)). Şayet bakım alacaklısının temliki işlemde bakıp gözetilme koşulunun değil de, bir başka amacı gerçekleştirme iradesini taşıdığı belirlenirse (örneğin mirasçılarından mal kaçırma düşüncesinde ise), bu takdirde akdin ivazlı (bedel karşılığı) olduğundan söz edilemez; akitte bağış amacının üstün tutulduğu sonucuna varılır. Bu halde de Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 1.4.1974 gün ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı olayda, uygulama yeri bulur.
Miras bırakanın, ölünceye kadar bakıp gözetme karşılığı yaptığı temlikin muvazaa ile illetli olup olmadığının belirlenebilmesi içinde, sözleşme tarihinde murisin yaşı, fiziki ve genel sağlık durumu, aile koşulları ve ilişkileri, elinde bulunan mal varlığının miktarı, temlik edilen malın, tüm mamelekine oranı, bunun makul karşılanabilecek bir sınırda kalıp kalmadığı gibi bilgi ve olguların göz önünde tutulması gerekir.
Somut olayda, yapılan araştırma ve incelemenin hükme yeterli ve elverişli olduğunu söyleyebilme olanağı yoktur.
Şöyle ki; dava konusu taşınmazların ilk tesisinden itibaren tüm tedavülleriyle birlikte tapu kayıtları (özellikle mirasbırakandan davalıya geçişi gösterir resmi akit, tapu kütüğü v.s.) temin edilmeden, mirasbırakanın akit ve ölüm tarihindeki terekesinin tamamı belirlenmeden, davalının bildirdiği tanıklar dinlenilmeden eksik araştırma ile sonuca gidildiği görülmektedir.
Öte yandan, tanık delili 6100 Sayılı HMK’nın 240 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş ve ne şekilde dinlenecekleri hüküm altına alınmıştır.
O halde; tanık dinleme yöntemine ilişkin anılan usul hükümleri göz ardı edilerek davalının tanık listesinde bildiridiği yedi adet tanıktan sadece… ve …’ın dinlenerek diğer tanıklar yönünden davalının feragati bulunmaması ve HMK 241. maddesi gereğince bir ara karar kurulmaksızın sonuca gidilmesi savunma hakkını zedeleyen bir usul hatasıdır.
Hâl böyle olunca, yukarıda açıklanan ilke ve olgular uyarınca gerekli araştırma ve incelemenin eksiksiz yapılması, dava konusu taşınmazların ilk tesisinden itibaren tüm tedavülleriyle birlikte tapu kayıtlarının temin edilmesi, mirasbırakanın akit ve ölüm tarihindeki terekesinin tamamının belirlenmesi, özellikle çekişme konusu taşınmazlardan başka taşınmazının bulunup bulunmadığının araştırılması, davalının tanık listesinde bildirdiği; …, … ve … dışındaki diğer tanıkların HMK 243 vd. gereğince duruşmaya çağrılarak usulünce dinlenmesi, toplanan ve toplanacak tüm deliller birlikte değerlendirilerek mirasbırakanın temlikteki gerçek iradesinin açık ve tereddüte yer bırakmayacak şekilde saptanması ve ondan sonra hasıl olacak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken anılan hususların göz ardı edilerek eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.
Davalının yerinde bulunan temyiz itirazlarının kabulü ile, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 373/1. maddesi uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının yukarıda yazılı nedenlerden dolayı 6100 Sayılı HMK’nin 371/1-a maddesi uyarınca BOZULMASINA, dosyanın kararı veren … 3. Asliye Hukuk Mahkemesine, kararın bir örneğinin … Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Hukuk Dairesine gönderilmesine, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 20/01/2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
