Çatılı İşyeri Ve Konut Kiralarında Depozito
Uygulamada depozite, kira bedelinden ayrıl olarak kararlaştırılan bir güvence bedeli denilebilir. Kiralanmış olan taşınmazda meydana gelebilecek zararlar için önceden verilmiş olan bir teminattır. Para veya kıymetli evrak olarak verilmesi mümkündür. Kiracı, kiraladığı taşınmazı aldığı şekilde geri vermekle yükümlüdür. Ancak olağan kullanımdan kaynaklı yıpranmalardaki tabi ki sorumlu değildir. Bu halde kiraya veren, kiralananı geri aldığı sırada durumu gözden geçirmesi ve kiracıdan kaynaklanan eksik ve ayıpları yazılı olarak bildirmek zorundadır. Eğer ki kiralanan da olağan kullanım dışında kiracıdan kaynaklanan bir zarar varsa depozitodan karşılanması söz konusu olur.
Kanuna Göre Depozito Bedeli Ne Kadar Olmalıdır?
Taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilirler bunun için bir sınır yoktur. Ancak depozito için kanunda öngörülmüş olan bir sınır vardır. TBK’nun 342. maddesinde düzenlenmiştir.
TBK MADDE 342- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu
getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Görüldüğü üzere, depozito en fazla 3 aylık kira bedeli olarak kararlaştırılabilir. Ancak bu kanun maddesi konut veya çatılı işyeri sözleşmeleri için geçerlidir. İşyeri çatılı olup olmamasına göre ikiye ayrılır. Yargıtay’a göre çatılı işyeri; dört bir yanı duvarlarla örülü olan ve sabit bir çatısı bulunan yerlerdir.
Aynı zamanda konut ve çatılı işyeri için depozito bedelinin alınabilmesi için sözleşmede mutlaka belirlenmiş olması gerekir. Yapılacak olan sözleşmenin 6 ay ve daha uzun süreli olması gerekir. 6 aydan daha kısa süreli sözleşmeler için bu hükümler uygulanamaz.
Depozito bedeli kanunda belirlenen üst sınırdan daha yüksek olarak kararlaştırılmışsa aşan bu kısım geçersizdir. İadesi talep edilebilir. Fazladan verilen depozito bedeli, icra takibi başlatılarak alınabileceği gibi alacak davası ile de geri alınabilir.
Dikkat edilmesi gereken bir diğer husus ise; Eski borçlar kanunu döneminde depozito bedeli için getirilmiş bir sınır yoktu. Mevcut düzenleme 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Yani bu tarihten sonraki kira sözleşmeleri için söz konusu hükümler uygulanır. Ancak işyeri kiralarında kiracı tacir veya tüzel kişi ise 01.07.2020 tarihinden sonra yapılan kira sözleşmeleri için hükümler uygulanır.
Çatılı İşyeri Ve Konut Kiralarında Depozito
Depozito Bedeli Nasıl Verilmelidir?
TBK MADDE 342/2- Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı
olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo
eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş
mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Görüldüğü üzere depozito bedelinin vadeli bir mevduat hesabına yatırılması gerekir. Ancak uygulamada daha çok elden verilmektedir. Kanuna göre banka hesabına yatırılması zorunludur. Aynı zamanda elden yapılmış ödemenin kira bitimine kadar değer kaybedeceği yüksek oranda muhtemeldir. Aynı zamanda depozito bedelinin bankaya ödenmesi halinde çıkabilecek bir uyuşmazlık sırasında ispatını da kolaylaştırır. Ancak Yargıtay’a göre, elde yapılmış olan depozito bedellerinin de ispatlandığı takdirde kabul edilmesi mümkündür.
Depozito iki şekilde verilebilir demiştir. Ya para ya da kıymetli evrak olarak kararlaştırılabilir. Yabancı para cinsinden verilmesi de mümkündür. Eğer ki depozito kıymetli evrak (çek, senet veya poliçe) olarak belirlenmişse bunun bankaya depo edilmesi gerekir.
Depozitonun Geri Verilmesinin Şartları
- Bankaya yatırılmış olan depozito bedelini bir taraf, diğer tarafın rızası olmadan çekemez.
- Kural olarak kira sözleşmesinin bitimiyle birlikte depozitonun kiracıya iadesi gerekir. Ancak kiralananda meydana gelen zararlardan dolayı depozitonun kendisine iade edilmesini istiyorsa; kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 3 ay içerisinde ya dava açılmalıdır ya da icra takibi başlatılmalıdır. Bu süre içerisinde takip başlatılmaz veya dava açılmazsa; 3 aylık sürenin sonunda kiracı tek taraflı olarak bankaya başvurarak depozitonun iadesini isteyebilir.
- Kiralananda kiracıdan kaynaklı olarak meydana gelmiş zararlar varsa bu halde kiraya veren öncelikle kiracı aleyhine icra takibine başvurabilir. İcra takibinin kesinleşmesiyle birlikte tek taraflı olarak bankadan depozitonun kendisine ödenmesini talep edebilir. Aynı şekilde başlatılan icra takibi kiracının lehine olarak kesinleşmişse bu halde de kiracı bankadan depozitonun iadesini isteyebilir.
- Kiralanan da meydana gelmiş olan zararlar varsa kiraya veren icra takibine başvurabileceği gibi mahkemeye de başvurabilir. Mahkeme kararının kesinleşmesiyle birlikte bankadan depozito bedelinin iadesi istenebilir.
Elden Verilen Depozito Bedeli İade Edilmezse Ne Yapılmalıdır?
Depozito bedelinin elden ödenmesi hallerinde karşılaşılan bir takım sorunlar olabilmektedir. Kiralanan da meydana gelen bir zarar olmamasına rağmen kiraya veren depozito bedelini iade etmiyorsa; kiracının usulüne uygun olarak ihtar çekmesi gerekir. İhtarnameye rağmen kiraya veren iadesini sağlamıyorsa bu halde icra takibi başlatılabilir yahut dava açılabilir.
Stajyer Av. Merve ÇATAR
Makale Yazarlığı İçin
Avukat veya akademisyenler hukuk makalelerini özgeçmişleri ile birlikte yayımlanmak üzere asalhukukdanismanlik@gmail.com adresine gönderebilirler.
