Taşınmazı Satın Alan Yeni Malik Kiracıyı Çıkarabilir Mi

Taşınmazı Satın Alan Yeni Malik Kiracıyı Çıkarabilir Mi

Taşınmazın sahibinin değişmesi kiracının evden çıkarılabilmesi için tek başına yeterli bir sebep değildir. Yeni ev sahibinin taşınmazı kullanmaya ihtiyacının olması gerekir. Bu durumda kiracının tahliye edilmesi mümkündür. Türk Borçlar Kanunu’nun 351.maddesinde düzenlenmiştir.

Yeni malikin gereksinimi

MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Yeni ev sahibinin taşınmazı kullanma ihtiyacı gerçek ve samimi olması gerekir. Aynı zamanda taşınmazın kanunda belirtilen kişiler tarafından kullanılması gerekir. Kanunda belirtilmeyen kişiler için taşınmazın tahliyesi istenemez.

Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları 

• Yeni malik taşınmazı konut veya iş yeri olarak kullanma ihtiyacı olması gerekir. Malik taşınmazın tahliyesini kendisinin veya kanunda sayılan kişilerin ihtiyacı için isteyebilir.

Bu kişiler:

1. Yeni malikin kendisi,
2. Eşi,
3. Altsoyu,
4. Üstsoyu,
5. Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler.

Yeni malik ancak kanunda sayılan bu kişilerin ihtiyacı nedeniyle kiracının tahliyesini isteyebilir.

Somut olayda; Davalı ile önceki malik arasında bulunan 15/01/2010 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, endüstri meslek lisesi torna tesfiye bölümü mezunu olup yirmi yıldır torna freze metal işleme konusunda uzmanlaşmış olduğunu ve kendi işyerini açarak çalışmak istediğini belirterek iş bu davayı açmış;

bozma üzerine yapılan yargılama sırasında davalı tarafından 11/09/2020 tarihli dilekçe ekinde ibraz edilen, davacının …. Makine San. ve Tic.Ltd.Şti. ünvanlı şirketi kurduğuna dair belgeye karşı davacı tarafından, dava konusu kiralananda işini yapmak üzere şirket kurduğunu, halen kardeşine ait dükkanda resmi olarak şirketini işlettiğini bildirmiştir.

Davacı, dava dilekçesi ve 25/11/2014 tarihli ihtarnamede, dava konusu kiralananın, kendi iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliyesini istediğini bildirmiş ise de, dosyada mevcut ticaret sicil kayıt bilgilerinden, …. Makine San. ve Tic.Ltd.Şti’nin kurucusunun ve münferiden temsile yetkilisinin ihtiyaçlı davacı olduğu; davacı beyanlarından dava konusu taşınmazda işletmek üzere, uzmanlık alanında şirket kurduğu anlaşılmaktadır.

Nitekim bu husus, mahkemenin de kabulündedir. TBK’nun 350/1. maddesi, kiralananı iktisap eden kimsenin kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle tahliye isteyebileceği hükmünü içermektedir. Kanun hükmüne ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre gerçek kişi, şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz. Mahkemece bu hususun değerlendirilmesi suretiyle bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.  (3. Hukuk Dairesi         2021/2159 E.  ,  2021/4476 K.)

• Yeni malikin taşınmazı kullanma ihtiyacı gerçek ve samimi olması gerekir. İhtiyacın gerçek ve samimi olma ölçüsü somut olayın özelliklerine göre değişir. Örneğin malikin aynı yerde başka bir evi daha varsa ve kullanıma müsaitse ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığı kabul edilir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

• Yeni malik kiralananı edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya ihtar çekmesi gerekir. Bu ihtarda kiracının evden çıkması için 6 aylık süre verilir. Kiracı bu sürenin sonunda evden çıkmazsa ihtarın çekilmesinden itibaren 6 ay sonra tahliye davası açılabilir.

• Yeni malik kiralananı edindiği tarihte kiracının sözleşmesinin bitme tarihine 6 aydan kısa bir süre varsa kiracıya evden çıkması için 6 aylık süre verilmez. Dolayısıyla dava açmak için de 6 ay beklenmesine gerek yoktur. Yeni malik kiralananı edindiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde ihtar çekmesi gerekir. İhtarda sözleşmenin yenilenmeyeceği bildirilir. Sözleşme süresinin sona ermesiyle birlikte kiracı evden çıkmamışsa tahliye davası açılabilir.

İhtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. (3. Hukuk Dairesi         2017/6068 E.  ,  2019/3923 K.)

Eski Kiracıdan Başkasına Kiralama Yasağı 

MADDE 355- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını
sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına
kiralayamaz.

Yeni ev sahibi kendisi veya kanundaki sayılan diğer yakınlarının ihtiyacı sebebiyle taşınmazın tahliyesini istedikten sonra kiralanan yeri 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamaz.

Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.

Stajyer Av. Merve ÇATAR

Makale Yazarlığı İçin
Avukat veya akademisyenler hukuk makalelerini özgeçmişleri ile birlikte yayımlanmak üzere asalhukukdanismanlik@gmail.com adresine gönderebilirler.