Hukuki Özet (Hızlı Cevap): İhtiyaç nedeniyle tahliye davası (TBK m. 350), kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları/torunları), üstsoyu (anne/babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı doğması halinde kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan davadır. Tahliye sonrasında taşınmaz haklı sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.
İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması Kriteri
Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre, tahliyeye dayanak yapılan konut veya işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır. Henüz doğmamış ilerideki muhtemel ihtiyaçlar veya kiracıyı çıkarıp daha yüksek fiyata başkasına vermek amacıyla açılan davalar reddedilir. Kira Hukuku ekibimizle sürecin başından itibaren doğru ihtarname ve arabuluculuk yönetimini sağlamaktayız.
- Kiraya Verenin Kirada Oturması: Ev sahibinin kendisinin de kirada oturuyor olması en güçlü ve samimi ihtiyaç karinelerinden biridir.
- Yurtdışından Kesin Dönüş Yapılması: Ev sahibinin veya çocuğunun Türkiye’ye kesin dönüş yapması samimi ihtiyaç kabul edilir.
- Zorunlu Arabuluculuk Şartı: Dava açmadan önce 7445 sayılı Kanun uyarınca arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması şarttır.
3 Yıl Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat (TBK m. 355)
İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi sağlandıktan sonra taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırı hareket eden ev sahibi, eski kiracısına en az 1 yıllık son kira bedeli tutarında tazminat ödemekle yükümlüdür.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. Ancak dönem bitmeden ihtar çekilmişse dava dönemi sonuna kadar açılabilir.
Ev sahibi kiracıyı çıkardıktan sonra evi başkasına satabilir mi?
TBK m. 355’teki yasak kiralama yasağıdır; taşınmazın satılması kanunen yasaklanmamıştır ancak satışın muvazaalı (sırf kiracıyı çıkarmak için yapılmış) olduğu ispatlanırsa tazminat sorumluluğu doğabilir.
