Hukuki Özet (Hızlı Cevap): Kira bedelinin uyarlanması davası (TBK m. 138), kira sözleşmesi yapıldıktan sonra taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun (hiperenflasyon, döviz krizleri, savaş, doğal afet, mevzuat değişiklikleri) ortaya çıkması sebebiyle borcun ifasının kiracı veya kiralayan açısından dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede aşırı güçleşmesi halinde açılan davadır. 5 yıllık süre şartı aranan kira tespit davasından farklı olarak, uyarlama davası 5 yıl dolmadan da her zaman açılabilir.
Kira Tespit Davası (TBK m. 344) ile Uyarlama Davası (TBK m. 138) Farkı
| Kriter | Kira Tespit Davası (TBK m. 344) | Kira Uyarlama Davası (TBK m. 138) |
|---|---|---|
| Süre Şartı | Rayiç için en az 5 yıl dolmalıdır | 5 yıl şartı yoktur, sözleşmenin her aşamasında açılabilir |
| Açılma Sebebi | Kira süresinin yenilenmesi ve rayiç belirleme | Öngörülemeyen olağanüstü ifa güçlüğü (aşırı artış/düşüş) |
| İhtirazi Kayıt | İhtirazi kayıt şart değildir | Kira bedelinin ihtirazi kayıt konularak ödenmesi şarttır |
Uyarlama Davası Şartları ve İhtirazi Kayıt Zorunluluğu
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi yerleşik kararlarına göre kira uyarlama davası açabilmek için:
- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir olgunun gerçekleşmiş olması,
- Bu olgunun borçludan kaynaklanmamış olması,
- Borcun henüz ifa edilmemiş olması veya ifanın aşırı güçleştiği bildirilerek haklar saklı tutulup (ihtirazi kayıtla) ödenmiş olması zorunludur. İhtirazi kayıtsız ödeme yapan taraf dava hakkını kaybedebilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
5 yıl dolmadan kira uyarlama davası açılabilir mi?
Evet. TBK m. 138 kapsamındaki uyarlama davaları için 5 yıllık bekleme süresi şartı aranmaz; olağanüstü şartlar gerçekleşmişse her zaman açılabilir.
Kira uyarlama davasında görevli mahkeme neresidir?
Kira uyarlama davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
