Hukuki Özet (Hızlı Cevap): Müteahhidin ayıplı ve eksik ifa davası (TBK m. 473 vd. ve 6502 sayılı TKHK m. 8-11), kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya taşınmaz satış sözleşmesi kapsamında teslim edilen sıfır konut veya işyerinde şartnameye, projeye ve fen ve sanat kurallarına aykırı malzeme kullanılması (ayıplı ifa) veya ortak alanların, otoparkın, asansörün yapılmaması (eksik ifa) halinde arsa sahipleri veya tüketiciler tarafından açılan tazminat ve ayıp bedeli indirimi davasıdır. Ağır kusur ve hile halinde 20 yıllık; gizli ayıplarda 5 yıllık zamanaşımı uygulanır.
Açık Ayıp, Gizli Ayıp ve Eksik İfa Ayrımı
- Eksik İfa (İşin Yapılmaması): Sözleşmede vaat edilen jeneratörün takılmaması, sığınağın veya çevre düzenlemesinin yapılmaması gibi hiç ifa edilmeyen işlerdir. Ayıp ihbar süresine tabi değildir, genel 5 veya 10 yıllık zamanaşımında talep edilir.
- Açık Ayıp (Gözle Görülen Bozukluk): Kırık fayans, çatlak cam gibi ilk bakışta görülebilen ayıplardır; makul sürede müteahhide bildirilmelidir.
- Gizli Ayıp (Zamanla Ortaya Çıkan Ayıplar): Yağmur yağınca çatının akması, izolasyon yetersizliği, tesisat kaçakları gibi sonradan anlaşılan ayıplardır; ortaya çıkar çıkmaz Sulh Hukuk Mahkemesinden delil tespiti yaptırılarak dava açılmalıdır.
- Gecikme Tazminatı ve Kira Kaybı: İnşaatın sözleşmede belirtilen iskan ve teslim tarihinde teslim edilmemesi halinde müteahhit teslim tarihine kadar geçen her ay için emsal kira tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Müteahhide karşı dava açmadan önce ne yapılmalıdır?
Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak bilirkişi heyetiyle delil tespiti yaptırılmalı ve mevcut ayıp/eksiklikler resmi rapora bağlandıktan sonra noter ihtarı çekilmelidir.
Müteahhidin ayıplı inşaat sorumluluğunda zamanaşımı süresi kaç yıldır?
Gizli ayıplarda teslimden itibaren 5 yıl; müteahhidin ağır kusurlu veya hileli olduğu durumlarda 20 yıldır.
