Hukuki Özet (Hızlı Cevap): 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (7471 sayılı Kanun değişikliği) uyarınca, riskli yapı olarak tespit edilen binalarda yeniden yapım, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve müteahhit seçimi kararları artık 2/3 çoğunluk yerine arsa paylarının salt çoğunluğu (%50+1) ile alınmaktadır. Karara katılmayan azınlık paydaşların hisseleri, bildirimden itibaren 15 gün içinde anlaşmaya katılmazlarsa açık artırma usulüyle diğer paydaşlara veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığına satılır.
Kentsel Dönüşümde %50+1 Salt Çoğunluk Kuralı Nedir?
7471 sayılı Kanun ile 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinde yapılan değişiklikle birlikte kentsel dönüşüm süreçlerinin tıkanmasını önlemek amacıyla karar yeter sayısı 2/3’ten salt çoğunluğa (%50+1) indirilmiştir. Asal Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak İstanbul, Ankara ve Mersin ofislerimizle Kentsel Dönüşüm Hukuku ve Gayrimenkul Hukuku kapsamında hem apartman/site yönetimlerine hem de hak kaybına uğrayan kat maliklerine hukuki danışmanlık sağlamaktayız.
Riskli Yapı Tespiti, İtiraz Süresi ve Tahliye
- Riskli Yapı Raporuna 15 Günlük İtiraz: Lisanslı kuruluşlarca hazırlanan riskli yapı tespit raporunun maliklere tebliğinden (veya binaya asılmasından) itibaren 15 gün içinde Teknik Heyete itiraz edilebilir; ayrıca tebliğden itibaren 30 gün içinde İdare Mahkemesinde iptal davası açılabilir.
- Tahliye ve Yıkım Süreci: Riskli yapı kararının kesinleşmesinin ardından maliklere tahliye için en fazla 90 gün süre verilir. Bu sürede tahliye edilmeyen bağımsız bölümlerin elektrik, su ve doğalgazı kesilerek mülki idare amirliği marifetiyle tahliyesi sağlanır.
Arsa Payı Düzeltim Davası ve Sözleşmenin İptali
Kentsel dönüşümde yeni yapılacak binadaki bağımsız bölüm büyüklükleri ve şerefiye payları mevcut arsa paylarına göre dağıtılır. Binanın ilk kurulduğu tarihte arsa payları bağımsız bölümlerin gerçek değerleriyle orantısız olarak belirlenmişse, yıkım gerçekleşmeden ve kat irtifakı/kat mülkiyeti sona ermeden önce Sulh Hukuk Mahkemesinde “Arsa Paylarının Düzeltilmesi Davası” açılması hayati önem taşır. Ayrıca %50+1 çoğunluğun azınlık malikleri açıkça zarara uğratacak, eşitlik ilkesine aykırı müteahhit sözleşmesi imzalaması halinde Asliye Hukuk Mahkemesinde sözleşmenin ve kararın iptali talep edilebilir. Hukuki destek için İletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kentsel dönüşümde müteahhit seçimi için yüzde kaç çoğunluk gerekir?
7471 sayılı Kanun değişikliği uyarınca 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılarda müteahhit seçimi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi kararları, maliklerin sahip oldukları arsa paylarının salt çoğunluğu (%50+1) ile alınır.
%50+1 kararına imza atmayan malikin dairesi satılır mı?
Evet. Salt çoğunlukla alınan karar ve sözleşme şartları imza atmayan malike noter veya elektronik tebligat/muhtarlık ilanı yoluyla bildirilir; 15 gün içinde anlaşmaya katılmayan malikin arsa payı SPK değerleme bedeli üzerinden açık artırma ile diğer paydaşlara satılır.
Riskli yapı tespit raporuna kaç gün içinde itiraz edilir?
Riskli yapı tespitinin tebliğinden itibaren 15 gün içinde Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne (Teknik Heyete) idari itirazda bulunulabilir ve 30 gün içinde İdare Mahkemesinde yürütmenin durdurulması istemli iptal davası açılabilir.
Bina yıkıldıktan sonra arsa payı düzeltim davası açılabilir mi?
Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre arsa payı düzeltim davası kat mülkiyeti veya kat irtifakı devam ederken (bina yıkılmadan önce) açılmalı ve delil tespiti yaptırılmalıdır.
