Hukuki Özet (Hızlı Cevap): Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344 ve 345 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin güncel piyasa ve yasal kriterlere göre mahkemece yeniden belirlenmesi davasıdır. Kira sözleşmesinde 5 yılını dolduran kiracılarda mahkeme, TÜFE 12 aylık ortalama sınırına bağlı kalmaksızın emsal rayiç kira bedeli, taşınmazın durumu ve hakkaniyet indirimi (%10-%20 eski kiracı indirimi) uygulayarak yeni kira bedelini tespit eder.
Kira Tespit Davası Nedir ve Hangi Şartlarda Açılır?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflar yeni kira döneminde uygulanacak bedel üzerinde anlaşamadığında, kiralayan (ev/işyeri sahibi) veya kiracı tarafından Sulh Hukuk Mahkemesinde kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Asal Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak İstanbul (Florya), Ankara ve Mersin ofislerimizle Kira Hukuku kapsamındaki kira tespit, uyarlama ve tahliye süreçlerinde profesyonel avukatlık desteği sunmaktayız.
1. Beş Yyldan Kısa Süreli Kira Sözleşmelerinde Kira Tespiti (TBK m. 344/2)
Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren henüz 5 yıl dolmamışsa, açılacak kira tespit davasında hâkim kira bedelini bir önceki kira yılında gerçekleşen TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmayacak şekilde belirler.
2. Beş Yılı Dolduran Kira Sözleşmelerinde Rayiç Kira Tespiti (TBK m. 344/3)
Kira ilişkisi 5 yıldan uzun süreli ise veya 5 yıldan sonra yenileniyorsa (ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda), yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli belirlenirken hâkim yalnızca TÜFE oranıyla sınırlı değildir. Mahkeme şu 4 kriteri birlikte değerlendirir:
- TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı,
- Kiralanan konut veya işyerinin fiziksel durumu ve konumu,
- Bölgedeki emsal kira bedelleri (bilirkişi keşfi ile belirlenen piyasa rayici),
- Yargıtay yerleşik içtihatları uyarınca uygulanan %10 ila %20 oranındaki eski kiracı (hakkaniyet) indirimi.
Kira Tespit Davasında Zorunlu Arabuluculuk ve İhtarname Süresi
7445 sayılı Kanun ile kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı zorunlu arabuluculuk getirilmiştir. Kira tespit davası açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Ayrıca tespit edilen yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için (TBK m. 345):
- Davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılması veya bu süre içinde kiracıya yazılı kira artış ihtarnamesi tebliğ edilmiş olması,
- Ya da kira sözleşmesinde “yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına” ilişkin açık bir artış şartının bulunması gerekir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri Sulh Hukuk Mahkemesidir. Kira uyuşmazlıklarınız için İletişim sayfamızdan randevu oluşturabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kira tespit davası ne zaman açılabilir?
Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak mahkemece belirlenen yeni kira bedelinin içinde bulunulan yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce ihtarname gönderilmiş olması veya sözleşmede artış maddesi bulunması şarttır.
5 yılı dolduran kiracıya en fazla ne kadar zam yapılabilir?
5 yılını dolduran kiracılarda TÜFE üst sınırı uygulanmaz; bilirkişi tarafından bölgedeki emsal taşınmazların güncel rayiç kira bedeli belirlenir ve bu tutardan Yargıtay içtihatları gereği %10 ila %20 arasında eski kiracı (hakkaniyet) indirimi yapılarak yeni kira bedeline hükmedilir.
Kira tespit davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira tespit ve tahliye davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu dava şartıdır; arabuluculuk son tutanağı olmadan açılan davalar usulden reddedilir.
Kira tespit davası karar kesinleşmeden icraya konulabilir mi?
Hayır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca kira tespit davası sonucunda verilen kararlar kesinleşmeden icra takibine konu edilemez; kira farkı alacakları kararın kesinleşmesiyle birlikte talep edilebilir.
