Kiracının Tahliyesi Davaları Rehberi: İhtiyaç, İki Haklı İhtar, Tahliye Taahhüdü ve 10 Yıl Tahliye (2026 TBK 350-352)

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, Türk Hukukunda sosyal ve ekonomik dengeleri korumak amacıyla kiracıyı koruyucu emredici hükümlerle donatılmıştır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun benimsediği temel ilke uyarınca, kira sözleşmesinde kararlaştırılan sürenin (örneğin 1 yıllık sürenin) sona ermesi, kiralayana tek taraflı olarak sözleşmeyi feshetme veya kiracıyı taşınmazdan çıkarma hakkı vermez. Aksine, kiracı fesih bildiriminde bulunmadığı müddetçe kira sözleşmesi aynı koşullarla her defasında birer yıl için kendiliğinden uzar (TBK m. 347). Kiraya verenin kiracıyı hukuka uygun biçimde tahliye edebilmesi, ancak ve ancak kanunda açıkça düzenlenen tahliye sebeplerinin varlığına, sıkı şekil şartlarına, noter ihtarnamelerine ve kesin hak düşürücü sürelere riayet edilmesine bağlıdır.

Özellikle son yıllarda yaşanan ekonomik gelişmeler, enflasyonist ortam ve kira bedellerindeki artışlar sebebiyle ev sahibi ile kiracı arasındaki uyuşmazlıklar adliyelerin iş yükünün en büyük kısmını oluşturmaktadır. Bu kapsamlı rehberimizde, 2026 yılı güncel mevzuatı, 7445 sayılı Kanun ile getirilen zorunlu arabuluculuk kuralları, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin en son içtihatları ışığında; ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin gereksinimi, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve 10 yıllık uzama süresi sebebiyle tahliye davalarını tüm usuli incelikleriyle ele aldık.

1. Türk Kira Hukukunda Sınırlı Sayı (Numerus Clausus) İlkesi

TBK m. 354 hükmü açık ve emredicidir: “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.” Bu düzenleme uyarınca kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nda sayılan nedenler dışında sözleşmeye yeni tahliye sebepleri ekleyemez; kanunda kiracı lehine tanınan süreleri ve bildirim şartlarını kiracı aleyhine ağırlaştıramaz. Kanunda yer alan tahliye nedenleri sınırlı sayıdadır (numerus clausus). Dolayısıyla ev sahibinin “ben kiracımı istemiyorum”, “kira bedeli düşük kaldı”, “kiracıyla anlaşamıyorum” gibi genel gerekçelerle kiracıyı çıkarması hukuken imkansızdır. Tahliye ancak kanunun çizdiği dar yasal çerçevede gerçekleşebilir.

2. İhtiyaç (Gereksinim) Sebebiyle Tahliye Davası (TBK m. 350/1)

Kiraya verenin en sık başvurduğu tahliye yollarından ilki, TBK m. 350 bend 1’de düzenlenen konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliyedir. Bu maddeye göre kiraya veren, kira sözleşmesini; kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (annesi, babası, büyükanne ve büyükbabası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle sona erdirebilir.

A. Kimlerin İhtiyacı İçin Tahliye İstenebilir?

Kanun koyucu ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilecek kişileri tahdidi (sınırlı) olarak belirlemiştir:

• Kiraya verenin kendisi ve eşi: Kiraya veren mülk sahibi veya intifa hakkı sahibi olabilir. Eşlerin birlikte veya ayrı yaşamaları, boşanma aşamasında olmaları bu hakkı ortadan kaldırmaz.
• Altsoyu: Ev sahibinin çocukları, torunları ve onların altsoyu.
• Üstsoyu: Ev sahibinin anne, babası, büyükanne ve büyükbabası.
• Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler: Türk Medeni Kanunu m. 364 uyarınca nafaka yükümlülüğü altında bulunulan kardeşler veya vesayet/kayyımlık altındaki kişiler. Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, bakmakla yükümlülük şartı kanıtlanmadığı müddetçe kardeşin konut ihtiyacı için tahliye davası açılamaz (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararları). Ev sahibinin yeğeni, amcası, teyzesi veya kuzeni için de bu dava açılamaz.

B. İhtiyacın Hukuki Nitelikleri: Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olma Kriteri

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin istikrarlı kararlarına göre, ihtiyaç iddiasının mahkemece kabul edilebilmesi için gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır. Henüz doğmamış, ileride doğması muhtemel veya gerçekleşmesi şüpheli bir ihtiyaca dayanılarak (örneğin “çocuğum 3 yıl sonra üniversiteyi bitirecek”, “ileride evlenmeyi düşünüyorum” gibi) tahliye kararı verilemez:

• Ev sahibinin kirada oturuyor olması: Ev sahibi veya ihtiyacına dayanılan yakını kendisi de başka bir taşınmazda kiracı konumundaysa, Yargıtay ihtiyacın varlığını ve samimiyetini kural olarak kabul etmektedir. Kirada oturan kişinin kendi mülküne geçmek istemesi en doğal ve zorunlu haktır.
• Reşit çocuğun ayrı yaşama isteği: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu’nun güncel içtihatlarına göre, reşit olan bir çocuğun anne babasından bağımsız olarak ayrı bir evde yaşamak istemesi meşru bir haktır ve bu talep samimi ihtiyaç olarak kabul edilmektedir. Çocuğun evli olması veya bekâr olması bu hakkı etkilemez.
• Sağlık sebepleri ve fiziksel zorunluluklar: Kalp, tansiyon veya ortopedik rahatsızlığı bulunan yaşlı ev sahibinin asansörsüz binadaki evinden asansörlü ve zemin kata yakın olan kiradaki dairesine taşınmak istemesi zorunlu ihtiyaç sayılır.
• Samimiyetsizliği Gösteren Haller: Dava açılmadan hemen önce veya yargılama sürerken taşınmazın emlak sitelerinde satılığa çıkarılması, daha yüksek bedelle kiralanmaya çalışılması ya da ev sahibinin aynı bölgede boş ve oturmaya elverişli başka konutlarının bulunması davanın samimiyetsizlikten reddine yol açar. İhtiyacın davanın açıldığı andan hükmün kesinleştiği ana kadar devam etmesi şarttır.

C. Dava Açma Süresi ve Bildirim Zorunluluğu

TBK m. 350 uyarınca ihtiyaç sebebiyle tahliye davası, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Örneğin 1 yıllık kira sözleşmesi 15 Eylül tarihinde bitiyorsa, dava en geç 15 Ekim tarihine kadar açılmalıdır. Eğer kiraya veren, kira süresi sona ermeden önce veya en geç dava açma süresi olan 1 aylık süre içinde kiracıya ihtiyaç nedeniyle tahliye edeceğini yazılı olarak bildirmişse (noter ihtarnamesi), TBK m. 353 gereğince dava açma hakkı bir sonraki uzayan kira yılının sonuna kadar uzar.

D. Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat Yaptırımı (TBK m. 355)

Kanun koyucu kiraya verenin ihtiyaç iddiasını kötüye kullanmasını çok ağır bir yaptırımla engellemiştir. TBK m. 355 hükmü gereğince:

“Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz… Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”

Bu yaptırımın uygulanabilmesi için tahliyenin mahkeme ilamıyla veya icra marifetiyle (yargısal baskı altında) gerçekleştirilmiş olması gerekir. Kiracının tamamen kendi rızasıyla evi tahliye etmesi halinde Yargıtay bazı durumlarda bu tazminatın şartlarının oluşmadığına karar verebilmektedir; ancak kiracıya noterden ihtiyaç ihtarnamesi çekilip arabuluculuk veya dava tehdidiyle tahliye sağlandığında 3 yıllık kiralama yasağı gündeme gelmektedir.

3. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK m. 351)

İçinde kiracı bulunan bir taşınmazı satın alan, bağış veya trampa yoluyla iktisap eden yeni malik, kanunun tanıdığı özel imkandan faydalanarak kiracıyı tahliye edebilir. TBK m. 351 hükmü yeni malike iki ayrı alternatif yol sunmaktadır:

1. 1 Ay İçinde İhtar ve 6 Ay Sonra Dava Yolu: Yeni malik, tapuda devir işleminin tamamlandığı tarihten itibaren kesinlikle 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak (uygulamada noter ihtarnamesi ile) bildirmek zorundadır. Bu ihtarda yeni malik olduğunu, konut/işyeri ihtiyacı bulunduğunu ve taşınmazın boşaltılmasını talep ettiğini belirtmelidir. Bu ihtarnamenin 1 aylık süre içinde kiracıya tebliğ edilmiş olması şarttır. İhtarnamenin tebliğinden sonra, yeni malik taşınmazı iktisap ettiği tarihten itibaren 6 ay geçtikten sonra Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir.
2. Sözleşme Süresinin Bitimi Yolu: Yeni malik, dilerse iktisap tarihinden itibaren 6 aylık süreyi beklemek yerine, eski malik ile kiracı arasında akdedilmiş olan mevcut kira sözleşmesinin süresinin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde doğrudan TBK m. 350 uyarınca ihtiyaç davası açabilir. Bu yolda 1 aylık ihtarname zorunluluğu bulunmamakla birlikte, ispat ve süre uzatımı kolaylığı açısından ihtar çekilmesi her zaman tavsiye edilir.

Yeni malikin ihtiyacının da tıpkı TBK m. 350’de olduğu gibi gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır. Yeni malik sırf kira bedelini artırmak veya evi yeniden kiralamak amacıyla bu davayı açarsa davası reddedilir.

4. İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiracının Tahliyesi (TBK m. 352/2)

Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, kira sözleşmesinin temel edimine aykırılık teşkil eder. Kanun koyucu, kirayı düzenli ödemeyen ve kiralayanı sürekli temerrüt ihtarı göndermek zorunda bırakan kiracıya karşı “iki haklı ihtar” mekanizmasını getirmiştir. TBK m. 352 fıkra 2’ye göre:

“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

A. İki Haklı İhtarın Geçerlilik Koşulları

• Aynı Kira Yılı İçinde Olmalıdır: İki ihtarın mutlaka aynı kira dönemi içinde yapılmış olması gerekir. Örneğin kira dönemi 1 Ocak – 31 Aralık ise, hem birinci hem de ikinci ihtar bu 1 yıllık dönem içinde çekilmelidir. Bir önceki yıldan kalan ihtar ile yeni yıldaki ihtar birleştirilemez.
• Farklı Aylara Ait Kira Borcu Olmalıdır: İki ihtarname farklı ayların kira alacağına ilişkin olmalıdır. Örneğin Ocak ayı kirası için birinci ihtar, Mart ayı kirası için ikinci ihtar çekilmelidir. Tek bir ihtarnamede iki aylık kiranın (örneğin Ocak ve Şubat kirasının) birlikte talep edilmesi “iki haklı ihtar” sayılmaz; bu yalnızca “tek bir haklı ihtar” hükmündedir.
• İhtar Çekildiği Anda Kira Vadesi Gelmiş ve Geçmiş Olmalıdır: Kira bedeli sözleşmede belirtilen ödeme gününde ödenmemiş olmalıdır. Vadesi gelmeyen kira için ihtar çekilemez.
• İhtarname Yazılı Olmalıdır: İhtarın geçerli olması için yazılı yapılması zorunludur. Uygulamada ispat kolaylığı ve tebliğ tarihinin kesinliği bakımından noter kanalıyla veya icra dairesinden gönderilen ödeme emri (Örnek No: 13) ile yapılması şarttır.
• En Kritik Kural: Ödeme İhtar Tebliğ Edilmeden Önce Yapılmamış Olmalıdır: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre, ihtarname kiracıya fiziken tebliğ edildiği tarihte borç ödenmemiş olmalıdır. Eğer kiracı, ihtarname postadayken veya noterde işlem görürken kirayı bankadan ödemişse, tebliğ anında borç kalmadığından o ihtar “haksız” hale gelir ve tahliye şartı gerçekleşmez. Kiracının ihtar tebliğ edildikten sonra borcu ödemesi ise ihtarı haksız kılmaz; gecikmeli ödeme ihtarı haklı kılmaya yeterlidir.

B. Dava Açma Süresi

İki haklı ihtara dayalı tahliye davası, ihtarların çekildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır. Bu 1 aylık süre hak düşürücü süredir; süresi geçirildikten sonra dava açılamaz. Ancak ev sahibi dönem bitmeden veya 1 aylık süre içinde dava açacağını kiracıya bildirmişse dava açma hakkı uzar.

5. Yazılı Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye (TBK m. 352/1)

Uygulamada ev sahiplerinin en hızlı sonuç aldığı ve kiracının tahliyesini en güçlü şekilde teminat altına alan belge tahliye taahhütnamesidir. TBK m. 352/1 hükmüne göre: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde, boşaltmamışsa; kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

A. Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

1. Yazılı Şekil Şartı: Taahhüt mutlaka yazılı olmalıdır. Adi yazılı şekilde yapılması geçerlilik için yeterlidir; noterden düzenleme veya onaylama şeklinde yapılması şart olmamakla birlikte, kiracının imza inkarını önlemek adına noterden yapılması büyük ispat avantajı sağlar.
2. Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmiş Olması (En Önemli Koşul): Taahhütname, kira sözleşmesi kurulup konut kiracıya fiilen teslim edildikten sonraki bir tarihte imzalanmalıdır. Kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalanan veya sözleşme yapılmadan önce zorla alınan taahhütler kiracının müzayaka (zor durum) altında olduğu kabul edildiğinden hukuken kesin hükümsüzdür (batıldır).
3. Belli Bir Tahliye Tarihi İçermelidir: Taşınmazın hangi tarihte boşaltılacağı açık ve net şekilde belirlenmiş olmalıdır.
4. Bizzat Kiracı (veya Yetkili Vekili) Tarafından İmzalanmalıdır: Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa, tahliye taahhütnamesinin tüm kiracılar tarafından imzalanması zorunludur. Eşlerden birinin imzaladığı ancak aile konutu olan taşınmazlarda diğer eşin açık rızası aranabilir.

B. “Beyaza İmza” (Tarihleri Boş Bırakılan Taahhütname) ve Yargıtay HGK İçtihadı

Türkiye’deki gayrimenkul uygulamasında kiracıların en çok itiraz ettiği konu, kira başlangıcında tarih kısımları boş olarak imzalanan taahhütnamelerin ev sahibi tarafından sonradan doldurulması durumudur. Kiracılar davalarda genellikle “Ben bu belgeyi boş olarak imzaladım, ev sahibi tarihleri sonradan kendi kafasına göre doldurdu” savunmasını yapmaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (HGK 2020/228 E., 2022/1053 K.) ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik ve tartışmasız içtihatlarına göre:

• Boş kağıda veya tanzim ve tahliye tarihleri boş bırakılmış bir metne imza atan kimse, belgenin üzerindeki boşlukların anlaşmaya uygun olarak doldurulması hususunda karşı tarafa “zımni (örtülü) yetki” vermiş sayılır. Boş belgeye imza atan kişi bunun doğuracağı hukuki sonuçlara katlanmak zorundadır.
• Kiracı, tahliye taahhütnamesindeki tarihlerin gerçeğe aykırı veya taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğunu iddia ediyorsa, bu iddiasını Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) gereğince ancak aynı güçte kesin yazılı delille (senetle) ispatlamak zorundadır. Kiracının bu hususta göstereceği tanık delili dinlenmez. Kiracı yazılı bir belge ibraz edemezse taahhütname geçerli kabul edilir.

C. Taahhüde Dayalı Tahliye Yolları: İcra Takibi (İİK m. 272) veya Dava

Tahliye taahhüdünde belirtilen tahliye tarihi geldiğinde kiracı evi boşaltmazsa, kiraya veren taahhüt tarihinden itibaren kesinlikle 1 ay içinde iki yoldan birini seçmelidir:

• İcra Takibi Yolu (İİK m. 272): İcra Müdürlüğüne başvurularak kiracıya “Tahliye Emri” (Örnek No: 14) gönderilir. Kiracının tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz hakkı vardır. Kiracı itiraz etmezse 15 gün içinde tahliye zorla icra edilir. Kiracı itiraz ederse, itirazın türüne göre İcra Hukuk Mahkemesinde itirazın kaldırılması veya Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali davası açılır.
• Dava Yolu: 1 aylık süre içinde zorunlu arabuluculuk sürecine başvurularak Sulh Hukuk Mahkemesinde doğrudan tahliye davası açılır.

6. 10 Yıllık Uzama Süresi Sebebiyle Kiracının Tahliyesi (TBK m. 347)

Kira sözleşmelerinde kiracıyı koruma prensibi sonsuz değildir. TBK m. 347, uzun süredir aynı konutta veya çatılı işyerinde oturan kiracılar için kiraya verene hiçbir haklı sebep veya gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi tek taraflı feshetme imkanı tanımıştır. Bu hak halk arasında “10 yıllık kiracıyı çıkarma hakkı” olarak bilinir.

A. 1+10 Yıl Kuralı ve Sürenin Hesaplanması

Kanun metninde geçen “on yıllık uzama süresi” ibaresi uygulamada sıklıkla yanlış anlaşılmaktadır. Sözleşmenin toplam 10 yıl sürmesi tahliye için yeterli değildir. Kanun, ilk sözleşme süresinin bitiminden sonra 10 adet birer yıllık uzama süresinin dolmasını aramaktadır:

• 1 Yıllık Belirli Süreli Sözleşmede: 1 yıl (asıl sözleşme süresi) + 10 yıl (uzama süresi) = Toplam 11 yıl sonunda fesih hakkı doğar.
• 3 Yıllık Belirli Süreli Sözleşmede: 3 yıl (asıl süre) + 10 yıl (uzama süresi) = Toplam 13 yıl sonunda fesih hakkı doğar.
• Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde: Sözleşmenin başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşme feshedilebilir.

B. En Az 3 Ay Önceden Fesih Bildirimi Şartı

TBK m. 347 uyarınca fesih hakkının kullanılabilmesi için, 10 yıllık uzama süresini takip eden her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı fesih ihbarının tebliğ edilmiş olması şarttır. Burada dikkat edilmesi gereken en mühim husus, bildirimin 3 ay önce notere verilmesi değil, kiracının eline en az 3 ay önce ulaşmış (tebliğ edilmiş) olmasıdır. Tebliğ tarihi 3 aylık süreyi 1 gün bile kaçırırsa, kiraya veren bir sonraki kira yılının bitimini beklemek zorunda kalır.

7. Karşılaştırma Tablosu: Tüm Tahliye Sebeplerinin Şartları ve Süreleri

Tahliye Sebebi	Hukuki Dayanak	Ön Şart / İhtarname	Dava Açma Süresi	Kritik Hukuki Risk
Ev Sahibinin İhtiyacı	TBK m. 350/1	Dava öncesi ihtar şart değil (ancak süreyi uzatır)	Kira süresi bitiminden itibaren 1 ay	3 yıl kiralama yasağı; 1 yıllık kira tazminatı (m. 355)
Yeni Malikin İhtiyacı	TBK m. 351	Satın almadan itibaren 1 ay içinde tebliğ şart	İktisaptan 6 ay sonra veya kira bitiminden 1 ay	1 aylık bildirim kaçırılırsa 6 aylık imkân kaybedilir
İki Haklı İhtar	TBK m. 352/2	Aynı kira yılında 2 farklı aya noter/icra ihtarı	Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay	İhtar tebliğ edilmeden önce ödenirse ihtar geçersizleşir
Yazılı Tahliye Taahhüdü	TBK m. 352/1	Teslimden sonra serbest iradeyle imzalanmış belge	Taahhüt tarihinden itibaren kesin 1 ay (icra/dava)	1 aylık icra/dava süresi kaçarsa taahhüt hakkı düşer
10 Yıllık Uzama Süresi	TBK m. 347	Uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce yazılı ihbar	10 uzama yılı bittiğinde her uzama yılı sonu	İhbarın 3 aydan önce kiracıya tebliğ şartı aranır
Temerrüt (Kira Ödememe)	TBK m. 315 / İİK 269	Konutlarda 30 günlük ödeme süresi ihtarı	30 günlük süre dolduktan sonra derhal	30 gün içinde yapılan ödeme tahliyeyi engeller

8. 10 Yıllık Uzama Süresi Hesaplama Tablosu (Örnek Uygulama)

Aşağıdaki tabloda, 1 yıl süreli tipik bir kira sözleşmesi için TBK m. 347 kapsamındaki süre akışı ve en erken fesih takvimi somutlaştırılmıştır:

Kira Yılı	Dönem Aralığı	Sözleşme Statüsü	TBK 347 Fesih Durumu
1. Yıl	01.07.2015 – 01.07.2016	Asıl Sözleşme Süresi	Gerekçesiz fesih hakkı YOK
2. – 10. Yıllar	01.07.2016 – 01.07.2025	1. ila 9. Uzama Yılları	Gerekçesiz fesih hakkı YOK
11. Yıl	01.07.2025 – 01.07.2026	10. Uzama Yılı (Tamamlanma)	En geç 01.04.2026’ya kadar tebliğ şartıyla FESİH HAKKI DOĞAR
12. Yıl (ve devamı)	01.07.2026 sonrası	11. ve Sonraki Uzama Yılları	Her yıl bitiminden 3 ay önce ihbarla tahliye davası açılabilir

9. Zorunlu Dava Şartı Arabuluculuk (7445 Sayılı Kanun ve HUAK m. 18/B)

7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak tüm kira tahliye davalarında arabuluculuğa başvurulması zorunlu dava şartı haline getirilmiştir (6325 sayılı HUAK m. 18/B):

• Doğrudan Dava Açılamaz: Arabulucuya başvurulmadan doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılırsa, mahkeme davayı hiçbir esasa girmeksizin “dava şartı yokluğu” nedeniyle usulden usulen reddeder (HMK m. 114 ve m. 115).
• Süreç Nasıl İşler? Başvuru taşınmazın bulunduğu yerdeki veya karşı tarafın yerleşim yerindeki Adliye Arabuluculuk Bürosuna yapılır. Arabulucu süreci 3 hafta içinde (zorunlu hallerde en fazla 1 hafta uzatılarak toplam 4 haftada) sonuçlandırır.
• Anlaşma Halinde: Taraflar tahliye tarihi ve kira bedeli konusunda uzlaşırsa hazırlanan anlaşma belgesine Sulh Hukuk Mahkemesinden “icra edilebilirlik şerhi” alınarak ilam niteliğinde belgeye dönüştürülür ve kiracı anlaşılan tarihte çıkmazsa doğrudan icra takibiyle tahliye edilebilir.
• Anlaşamama Halinde: Arabulucu tarafından düzenlenen “Hukuki Uyuşmazlıkta İlk Oturum / Son Tutanak Belgesi” aslı dava dilekçesine eklenerek yasal hak düşürücü süreler içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır.

10. Usul Hukuku: Görevli ve Yetkili Mahkeme, Harçlar ve Masraflar

Tahliye davalarında usul kurallarına riayet edilmemesi davanın usulden reddine veya görevsizlik kararıyla aylarca uzamasına neden olur:

• Görevli Mahkeme: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4/1-a bendi gereğince, kira ilişkisinden doğan tüm tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Eğer tahliye taahhüdüne dayalı olarak icra takibi başlatılmış ve kiracı sadece imzaya itiraz etmeksizin süresinde itiraz etmişse İcra Hukuk Mahkemesi de görevli olabilir.
• Yetkili Mahkeme: HMK genel yetki kuralları uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesidir. Sözleşmede yetki şartı varsa tacirler ve kamu tüzel kişileri arasında geçerlidir.
• Harç Hesabı: Tahliye davalarında harç, 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca yıllık kira bedeli üzerinden nispi olarak hesaplanır (1 yıllık kiranın binde 68,31’inin 1/4’ü peşin nispi karar ve ilam harcı olarak dava açılırken yatırılır). Maktu harçla açılan davalarda mahkeme eksik harcın tamamlanması için kesin süre verir.
• Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre: TBK m. 350, 351 ve 352’de yer alan 1 aylık dava açma süreleri hak düşürücü süredir; hakim tarafından resen (kendiliğinden) dikkate alınır.

11. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 3. Hukuk Dairesi Güncel Emsal Kararları (2024-2026)

A. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu – Tahliye Taahhüdünde Beyaza İmza (Boş Tarih)

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2020/228, K. 2022/1053:
“Davalı kiracı, tahliye taahhütnamesinin altındaki imzayı kabul etmekle birlikte tanzim ve tahliye tarihlerinin sonradan kiralayan tarafından anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğunu savunmuştur. Boş kağıda imza atan kimse, bunun sonuçlarına katlanmak zorundadır. Tanzim ve tahliye tarihleri boş olan taahhütnamenin imzalanarak kiraya verene verilmesi halinde, kiraya verene bu boşlukları dilediği gibi doldurma yetkisi verilmiş sayılır. Kiracı, belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu HMK hükümleri uyarınca aynı güçte yazılı delille kanıtlamak zorundadır. Yazılı delil sunulamadığından taahhütname geçerlidir ve kiracının tahliyesine karar verilmesi gerekir.”

B. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi – Reşit Çocuğun Bağımsız Yaşama İhtiyacı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/1842, K. 2024/795:
“Dava, konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Davacı, kiralanana reşit olan ve ayrı yaşamak isteyen bekâr çocuğunun ihtiyacı olduğunu ileri sürmüştür. Reşit olan her bireyin ailesinden ayrı bağımsız bir evde yaşama hakkı bulunmaktadır. Yetişkin bir kimsenin anne ve babasıyla birlikte oturmaya zorlanması hayatın olağan akışına aykırıdır. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu dosya kapsamındaki delillerle sabit olduğundan davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmelidir.”

C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi – İki Haklı İhtarda Tebliğden Önce Yapılan Ödeme

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/6410, K. 2023/2105:
“İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında ihtarın haklı sayılabilmesi için, kiranın vadesinde ödenmemiş olması ve ihtarnamenin tebliğ edildiği tarihte de borcun halen ödenmemiş bulunması zorunludur. Somut olayda, davacı kiralayanın noterden keşide ettiği ihtarname davalı kiracıya tebliğ edilmeden evvel, kiracının banka aracılığıyla borcu ödediği anlaşılmaktadır. İhtarın tebliğ edildiği anda muaccel bir kira borcu kalmadığından, bu ihtarname haklı bir ihtar sayılamaz. Tek haklı ihtar ile iki haklı ihtar şartı gerçekleşmediğinden tahliye talebinin reddi gerekir.”

D. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi – TBK 347 Kapsamında 3 Aylık Fesih Bildiriminin Tebliğ Tarihi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/3419, K. 2024/1102:
“TBK’nın 347. maddesi gereğince on yıllık uzama süresi sonunda sözleşmeyi feshetmek isteyen kiraya verenin, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya fesih bildiriminde bulunması emredici bir kuraldır. Bu üç aylık süre hak düşürücü nitelikte olup bildirimin süresinde muhataba tebliğ edilmiş olması şarttır. Bildirimin notere üç ay önceden verilmiş olması yeterli olmayıp, kiracıya tebliğ tarihinin dönem bitiminden en az üç ay önceki bir tarihe denk gelmesi zorunludur. Tebliğ süresi kaçırıldığından açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi isabetlidir.”

12. Örnek İhtarname Şablonu: Noter Onaylı İhtiyaç Sebebiyle Tahliye İhtarnamesi

13. Örnek Dava Dilekçesi Talep Sonucu (Netice-i Talep)

14. Sıkça Sorulan Sorular (Kira Tahliyesi SSS)

Kiracımı evden en hızlı nasıl çıkarabilirim?

Hukuken en hızlı tahliye yolu, kiralananın tesliminden sonra geçerli olarak imzalanmış bir yazılı tahliye taahhütnamesine dayalı olarak İcra Müdürlüğünde tahliye takibi (İİK m. 272) başlatılmasıdır. Kiracı itiraz etmezse 15-20 gün içinde tahliye gerçekleşir. İkinci hızlı yol ise kiracının kirayı ödememesi halinde Örnek No: 13 icra takibiyle 30 günlük ödeme süresi tanınması ve süresinde ödenmezse İcra Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılmasıdır.

Tahliye taahhüdünü kira sözleşmesiyle aynı gün imzalattım, geçerli midir?

Hayır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre kira sözleşmesi imzalanırken veya eve girilmeden önce alınan tahliye taahhütnameleri kiracının baskı ve zor durum (müzayaka) altında imzalandığı kabul edilerek geçersiz (batıl) sayılır. Taahhütnamenin kira sözleşmesinden ve anahtar tesliminden sonraki makul bir tarihte (örneğin 1-2 ay sonra) imzalanmış olması gerekir.

Taahhütnamedeki boş tarihler sonradan doldurulursa kiracı itiraz edebilir mi?

Kiracı itiraz edebilir ancak itirazı mahkemede çoğunlukla reddedilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre, boş tarihe imza atan kimse karşı tarafa doldurma yetkisi vermiş sayılır. Kiracı tarihin sonradan anlaşmaya aykırı doldurulduğunu iddia ediyorsa, bunu ancak karşı tarafın imzasını taşıyan yazılı bir belgeyle (senetle) ispatlamak zorundadır; tanık beyanı dinlenmez.

İhtiyaç sebebiyle kiracıyı çıkardıktan sonra evi başkasına kiralayabilir miyim?

Hayır. TBK m. 355 gereğince, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesini sağlayan ev sahibi, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi halde eski kiracıya son kira yılında ödenmiş 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere maddi tazminat ödemekle yükümlü olur.

İki haklı ihtarın oluşması için kiracının kirayı hiç ödememesi mi gerekir?

Hayır, kiracının kirayı hiç ödememesi şart değildir; kirayı sözleşmede kararlaştırılan ödeme gününden sonra gecikmeli olarak ödemesi de yeterlidir. Ancak kiralayanın noter ihtarnamesi veya ödeme emri kiracıya ulaştığı (tebliğ edildiği) anda kira borcu ödenmemiş olmalıdır. İhtar tebliğ edildikten sonra kiracı hemen ödeme yapsa bile o ihtar “haklı” kalmaya devam eder ve bir kira yılında bu durum iki kez tekrarlanırsa tahliye hakkı doğar.

Yeni ev aldım, içindeki kiracı hemen çıkmak zorunda mı?

Hayır. Yeni malik eski malikin taraf olduğu kira sözleşmesini kanun gereği aynen devralır. Yeni malik, tapuyu aldıktan sonraki 1 ay içinde kiracıya noterden ihtarname çekmek ve satın alma tarihinden 6 ay sonra tahliye davası açmak zorundadır. Kiracı bu 6 aylık süre boyunca evde oturma ve kira ödeme hakkına sahiptir.

10 yıllık kiracıyı sebepsiz çıkarmak için ne yapmalıyım?

1 yıllık sözleşmelerde 1 yıl asıl süre + 10 uzama yılı = toplam 11 yıl dolduktan sonra ev sahibi hiçbir sebep göstermeksizin kiracıyı tahliye edebilir. Bunun için uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracının eline ulaşacak şekilde noterden fesih bildirimi gönderilmeli ve süre bittiğinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılmalıdır.

Tahliye davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mudur?

Evet. 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B uyarınca 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren tüm kira tahliye davalarında arabuluculuk dava şartıdır. Arabulucuya gidilmeden açılan davalar usulden derhal reddedilir.

Tahliye davası ortalama ne kadar sürer ve istinafa gidilirse ne olur?

Sulh Hukuk Mahkemelerindeki tahliye davaları mahkemelerin iş yüküne göre ortalama 6 ila 18 ay arasında sürer. Karar çıktıktan sonra kiracı istinaf yoluna başvurabilir. Ancak tahliye kararının icrasını durdurabilmek için kiracının İİK m. 36 uyarınca Bölge Adliye Mahkemesinden tehir-i icra (icranın geri bırakılması) kararı alması ve icra dairesine 3 aylık kira tutarında teminat yatırması gerekir; aksi takdirde tahliye kararı derhal infaz edilir.

15. Asal Hukuk Danışmanlık Bürosu Kira Hukuku Uzmanlığı

Kira hukuku, en küçük usul hatasında (1 günlük bildirim gecikmesi, ihtarnamenin tebliğ saati, eksik harç veya dava şartı arabuluculuk ihlali gibi) yıllar süren hak kayıplarına yol açabilen oldukça teknik ve katı şekil şartlarına bağlı bir hukuk disiplinidir. Asal Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, İstanbul (Florya / Bakırköy merkez ofisi), Ankara (Çankaya) ve Mersin şubeleriyle Türkiye genelinde mülk sahiplerine ve kiracılara profesyonel hukuki danışmanlık ve dava vekilliği hizmeti sunmaktadır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhütnamesinin icrası, iki haklı ihtar süreçleri, 10 yıllık tahliye bildirimleri, kira tespit ve kira uyarlama davalarınızda hak kaybı yaşamamak için alanında uzman avukatlarımızla iletişime geçebilirsiniz. Ayrıntılı bilgi ve hukuki danışmanlık randevusu için Kira Hukuku Hizmetlerimiz sayfamızı inceleyebilir veya doğrudan İletişim kanallarımızdan bize ulaşabilirsiniz.