Hukuki Özet (Hızlı Cevap): İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası (TBK m. 352/2), kiracının aynı kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödememesi sebebiyle kendisine farklı aylara ilişkin iki ayrı haklı yazılı ihtar çekilmiş olması halinde, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan tahliye davasıdır. Kiracının ihtarnamelerden sonra geciken kiraları ödemiş olması tahliye davasının açılmasına engel teşkil etmez.
İki Haklı İhtar Şartları ve İhtarname Usulü
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 2. fıkrası uyarınca tahliyeye karar verilebilmesi için şu şartların bir arada gerçekleşmesi şarttır. Kira Hukuku avukatlarımızla sürecin başından itibaren noter ihtarnamelerini ve dava şartı arabuluculuğu yönetmekteyiz:
- Aynı Kira Yılı İçinde Olması: İki ihtarın mutlaka aynı kira dönemi (örneğin 1 Ocak 2026 – 31 Aralık 2026 dönemi) içinde gerçekleşmiş olması gerekir; farklı kira yıllarına ait ihtarlar birleştirilemez.
- Ayrı Aylara Ait Ödenmeyen Kiralar: Her bir ihtarın farklı ayların kira bedeline ilişkin olması gerekir; aynı ay için iki kez ihtar çekilemez.
- İhtar Tarihinde Kayanın Muaccel Olması: İhtar çekildiği anda ilgili ayın kira ödeme gününün geçmiş olması ve kiranın henüz ödenmemiş olması şarttır.
- Noter veya İcra Yoluyla Tebliğ: İhtarnamenin noter aracılığıyla veya icra müdürlüğü ödeme emri yoluyla yazılı olarak tebliğ edilmesi ispat açısından zorunludur.
1 Aylık Dava Açma Süresi ve Zorunlu Arabuluculuk
İki haklı ihtar gerçekleştikten sonra kiraya veren, o kira yılının sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde zorunlu arabuluculuk sürecini başlatmalı ve ardından Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kiracı ihtarnameden sonra parayı öderse iki haklı ihtar geçerli olur mu?
Evet. Kiracının ihtarnamenin tebliğinden sonra borcunu ödemesi ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz; o ay için haklı ihtar gerçekleşmiş sayılır.
İki haklı ihtar davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 7445 sayılı Kanun uyarınca kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu dava şartıdır.
