Kira Hukuku Avukatı Denizli
Kira hukuku, bir malın hak sahibi ile o malın kiracısı arasında yapılan kira sözleşmesinden doğan hususları ya da uyuşmazlıkları içinde barındırır. Kira sözleşmesi kiracı olan kişiye kullanma ve yararlanma hakkı sağlar, bu sözleşmeye göre kiracı malı sözleşmede belirlenen süre boyunca kullanır ve yine sözleşmede belirlenen kira bedelini de düzenli olarak ödemek zorundadır.
Kiracı tarafından kira bedelinin ödenmemesi halinde malın sahibi kiracının tahliyesini isteme hakkına sahip olur.
Kiraya veren kira bedelinin artırılmasını ya da kiracı kira bedelinin düşürülmesini talep edebilir mi?
KİRA TESPİT DAVASI / Tarafların kira bedelinin belirlenmesi hususunda anlaşamaması halinde kira tespit davası açılabilir. Kira tespit davası uygulamada da en çok görüldüğü üzere kiraya veren tarafından kiranın artırılarak yeniden belirlenmesi için açılırken, bu dava kiracı tarafından kira bedelinin düşürülerek yeniden belirlenmesi için de açılabilir.
Kira tespit davasında yetkili ve görevli mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi olur.
KİRA HUKUKUNDA TAHLİYE DAVASI / Kiraya verilen taşınmazın, kiracıdan veya kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle boşaltılması için açılır. Örneğin, kiraya veren haklı sebeplerin varlığı halinde kiracının taşınmazdan çıkarılması için tahliye davası açabilir.
Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
- MEVCUT MALİKİN İHTİYACI / Taşınmazı kiraya veren mevcut malikin konut veya iş yeri ihtiyacı doğmuş ve bu sebeple söz konusu taşınmazı kendi “veya eşi, altsoyu ya da üstsoyu, bakmakla yükümlü olduğu kişiler” kullanacak ise,
- TAŞINMAZIN YENİDEN İNŞASI YA DA ONARIMI / Kiraya verilen taşınmazın yeniden inşası, onarımı gerekli ve bu süreçte taşınmazın kullanımı mümkün olmayacaksa,
- YENİ MALİKİN İHTİYACI / Kiraya verilen taşınmazın maliki değişmişse, yeni malikin konut veya iş yeri ihtiyacı doğmuş ve bu sebeple söz konusu taşınmazı kendi “veya eşi, altsoyu ya da üstsoyu, bakmakla yükümlü olduğu kişiler” kullanacak ise,
Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
- KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ HALİ / Kiracının kira bedelini ödememesi halinde tahliye davası açılabilir.
İKİ HAKLI İHTAR ÇEKİLMESİ İLE TAHLİYE DAVASI AÇILMASI / Kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar gönderilmelidir. İki haklı ihtar kira sözleşmesi dönemi içerisindeki iki farklı aya ve muaccel olmuş kira bedellerine ilişkin olmalıdır. Haklı ihtarnameler gönderildikten sonra ise taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılması gerekir. İhtarlardan sonra kira bedelinin ödenmesi halinde dahi tahliye mümkündür.
TAHLİYE TALEPLİ İCRA TAKİBİ BAŞLATMAK / Kiracı hakkında dava açılmadan tahliye talebiyle ilamsız icra yolu ile icra takibi başlatılır ve borçlu olan kiracıya ödeme emri gönderilir. Kiracı ödeme emrine 7 gün içerisinde itiraz etmeyecekse kira bedelini 30 gün içerisinde ödemelidir ve bu 30 günlük süre geçtikten sonra kira bedeli borcunu hala ödememişse, kiracının tahliyesi için İcra Mahkemesinde dava açılması gerekir.
Kira bedelinin ödenmesinde kiracının temerrüde düşürülmesi halinde icra takibi yoluna başvurulur. Kiracının ödemesi gereken kira bedeli borcunun vadesi gelmiş ancak buna rağmen ödenmemişse, 6 ay ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde 30 gün ya da 6 aydan daha kısa süreli kira sözleşmelerinde 6 gün içerisinde kiraya veren tarafından kiracıya ihtarname gönderildiğinde kiracı temerrüde düşmüş olur. Kiraya veren tarafından gönderilen söz konusu ihtarda kira bedeli borcunun miktarı ve 30 gün içerisinde ödenmesi gerektiği belirtilmelidir. Borç süresi içinde ödenmezse tahliye davası açılabilecektir. İki haklı ihtar yolu ile tahliyeden farklı olarak ihtardan sonra kira bedeli ödenirse artık tahliye imkanı kalmayacaktır.
- YAZILI TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ VERİLMESİ / Kiracıdan yazılı bir tahliye taahhütnamesi alınmışsa ve kiracı bu tarihte kiralanan taşınmazı boşaltmıyorsa kiraya veren taahhüt ettiği tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.
- AYNI İLÇE VEYA BELEDİYE SINIRLARI İÇERİSİNDE KONUT BULUNMASI / Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belediye sınırları içerisinde konutu bulunuyorsa, kiraya veren kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir, ancak kiraya veren sözleşme yapılırken bu konutun varlığından haberdar olmamalı ve sonradan öğrenmiş olmalıdır.
- KİRA SÖZLEŞMESİ SÜRESİNİN 10 YILI AŞMASI / Kira süresi 10 yıllık olan kiracının tahliyesi de belirli sebeplerin bulunması halinde mümkündür. Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinden itibaren 10 yıllık süre geçmiş ise, 10 yıllık sürenin bitiminden itibaren kiracı ile kiraya veren arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılmamışsa ve kiraya veren tarafından 10 yıllık sürenin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekilerek fesih bildiriminde bulunulmuşsa bu sebepler kiracının tahliye edilmesi için yeterli olacaktır.
KİRAYA VERENİN HAPİS HAKKININ KAPSAMI / Kiracı ödemesi gereken kira borcunu ödemediğinde kiraya veren bu borcu teminat altına almak için kiracının mallarında hapis hakkını kullanarak bu malları alıkoyabilir. Kiraya veren hapis hakkını kullanacağına ilişkin talebi Sulh Hukuk Mahkemesi ya da icra müdürlüğüne yapmalıdır ve ancak bu mercilerin kararıyla alıkoyma hakkını kullanabilir. Bununla birlikte kiraya veren ancak geçmiş dönemde işlemiş 1 yıllık kira borcu ve ileride işleyecek 6 aylık kira borcu için kiracının mallarında hapis hakkını kullanabilir. Kiraya veren tarafından hapis hakkı kiracının yasal olarak haczedilmesi mümkün olmayan malları üzerinde kullanılamaz.
Hukuk Genel Kurulu
2017/1540 E. ,
2021/878 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ: Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki “kiralananın tahliyesi” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda,
Davacı İstemi:
Davacı vekili; müvekkilinin konut ihtiyacı için satın aldığı taşınmazda davalının eski malikin kiracısı olarak oturduğunu, önceki malikle yapılan kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğinin noter aracılığı ile gönderilen ihtarname ile davalıya bildirildiğini ancak davalının kiralananı boşaltmadığını ileri sürerek kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı cevabı:
Davalı vekili; yurt dışında yaşayan davacının Türkiye’ye kesin dönüş yapacağı iddiasının gerçek dışı ve farazi olduğunu, geçici bir ihtiyacın tahliye nedeni yapılamayacağını, davanın hukukî bir dayanağının bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 25.09.2013 tarihli ve 2013/11643 E., 2013/13045 K. sayılı kararı ile;
“…Davacı vekili, ihtiyaçlı davacının yurtdışında yaşadığını ve yurda kesin dönüş yapacağını belirterek bu davayı açmıştır. Her ne kadar yargılama sırasında kesin dönüş yapılacağını bildirir dilekçe sunmamış ve yaz aylarında Türkiye’ye kesin dönüş yapacaklarını söylemiş ise de, davacı vekilinin temyiz dilekçesi ekinde sunmuş olduğu davacının eşinin ABD’de çalıştığı şirketten 31.05.2013 tarihinde istifa ettiğini belirtir belge ile Türkiye’ye kesin dönüş yapmak için 10.05.2013 tarihli ikametgah nakil belgesi aldığına ilişkin belgelere göre ihtiyacın samimi olduğunun kabulü ile davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı 09.05.2012 tarihinde satın aldığı taşınmazda, eski malikin kiracısı olarak bulunan davalıya konut ihtiyacını belirterek kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini 10.05.2012 tarihli ihtarnameyle bildirmiş, kiralananın boşaltılmaması üzerine ihtiyaç nedeniyle davalının taşınmazdan tahliyesini istemiştir.
Az yukarda belirtildiği üzere taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda, dilerse mevzuatta öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır. Nitekim, davacı da öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunmuştur.
Eldeki davada, dava tarihinde yurt dışında yaşayan davacının yurda dönüş ihtiyacı nedeniyle taşınmaz aldığı ve dolayısıyla satın alınan taşınmaza ihtiyaç duyduğu hususları yargılama sırasında dinletilmiş olan tanıklarla ispatlanmıştır. Ayrıca, dosya arasına temyiz aşamasında giren ABD’de çalışılan şirketten 31.05.2013 tarihinde istifa edildiğine dair belge ile Türkiye’ye kesin dönüş yapılmak için alınan 10.05.2013 tarihli ikametgah nakil belgesinden ise konut ihtiyacının yargılama sırasında da devam ettiği anlaşılmaktadır. Davacının konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğu tüm dosya içeriği ile anlaşılmıştır. Bu durumda Mahkemece Özel Daire bozma kararına uyulmak suretiyle davanın açıldığı tarihte davacının haklı olduğu gözetilerek HMK’nın 331/1. maddesi uyarınca yargılama giderlerine ve vekâlet ücretine hükmedilmesi gerekir.
Kira Hukuku Avukatı Denizli
Stajyer Av. Derya MERİÇ
Makale Yazarlığı İçin
Avukat veya akademisyenler hukuk makalelerini özgeçmişleri ile birlikte yayımlanmak üzere asalhukukdanismanlik@gmail.com adresine gönderebilirler.
