Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakması
Müteahhit inşaatı yarım bırakması nedeniyle, Müteahhite verilen tapular, tapu iptal davası sonucu arsa sahibine dönecektir.
Bununla birlikte müteahhitin kısmen tamamladığı inşaat oranında arsa sahibi zenginleştiğinden müteahhit de arsa sahibinin zenginleştiği kısmın tutarını talep edebilecektir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN GEÇERLİK ŞARTLARI VE FESHİ USULÜ
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri noterde yapıldığı takdirde geçerlidir. Noterlikçe yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli değildir.
Bu sebeple eğer noterlikçe yapılmış bir kat karşılığı inşaat sözleşmeniz yoksa basit bir ihtarname yollayarak sözleşmeyi feshedebilir ve bu ihtarname ile belediyeye başvurarak yapı ruhsatında müteahhit olarak görünen müteahhiti değiştirip yeni bir ruhsat çıkarmak suretiyle müteahhit ile aranızdaki ilişkiyi sonlandırabilirsiniz.
Ancak usulüne uygun yani noterlikçe re’sen düzenlenmiş bir kat karşılığı inşaat sözleşmeniz var ise bu takdirde noterden ihtar çekmek suretiyle sözleşmeyi feshedemezsiniz.
Noterlikçe resen düzenlenmiş kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ancak tarafların notere giderek bir fesih sözleşmesi düzenlemesi yahut dava açarak mahkeme kararı ile sözleşmenin feshettirilmesi suretiyle olur.
Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakması
MÜTEAHHİTİN GECİKMESİ (VE DİRENİME DÜŞMESİ) SEBEBİYLE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ
Kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshedebilmek için müteahhitin gecikmiş olması ve hukuk dilindeki terimle ‘direnime’ düşmüş olması gerekir.
Gecikme ve direnime düşme pek çok farklı ihtimalle olabilir.
Müteahhit işe hiç başlamamış ve ruhsat almamış ise:
Burada özellikle arsa sahiplerinin yeterince bilgi sahibi olmadıkları için mağdur oldukları bir hususu belirtmek isterim.
Pek çok kat karşılığı inşaat sözleşmesinde Noterler tarafından sözleşmenin düzenlenmesi esnasında inşaatın süresi ‘inşaat ruhsatı alındıktan …ay sonra inşaat bitirilecektir’ yazılmakta ve arsa sahipleri de ruhsat alma süresi kesin olarak belirlenmediği için müteahhitin istediği tarihte ruhsatı alabileceği düşüncesi ile hiçbir işlem yapmadan beklemektedirler.
Oysa müteahhitin böyle bir sözleşmede sonsuz bir bekleme hakkı yoktur.
Yargıtay’a göre sözleşmede net bir süre belirlenmemiş ise müteahhitin ruhsat alması için beklenecek süre ‘makul’ bir süre olup bu makul süre her somut olaya göre değişmekle birlikte yaklaşık
3 ay olarak kabul edilmektedir.
Bu durumda arsa sahibi ihtar çekerek ruhsat alması için makul bir süre vermek suretiyle sözleşmeyi feshedebilir.
Yukarıda izah olunduğu üzere bu fesih mahkemeye başvurmak suretiyle olacaktır.
Müteahhit ruhsat almış ve işe başlamış fakat inşaat durmuş ve
İnşaatın yapımı için kesin bir süre belirlenmemiş ise: Bu takdirde arsa sahibi müteahhite ihtar çekerek inşaatı bitirebilmesi uygun bir süre verir.
Eğer süre vermenin faydasız olacağı anlaşılıyor ise örneğin müteahhit borca batık ve inşaattan malzemelerini alıp gitmiş yahut bekçi dahil inşaatta hiçbir çalışan kalmamış ise bu takdirde süre vermek mecburiyeti yoktur.
İnşaatın bitirilmesi için belli bir süre tespit edilmiş ve süre dolmuş ise: ek süre vermeye(mehil tayinine) gerek yoktur.
Ancak mehil tayininin dava şartı olması ve mahkemenin sırf mehil tayini yapılmadığı gibi yanılgılı bir gerekçe ile davayı reddetmesi ihtimali sebebiyle, davanın uzamaması için, uygulamada arsa sahiplerinin vekilliğini üstlenen avukatların sözleşmede belli bir süre tespit edilmiş olsa dahi müteahhite ek süre verdiği görülmektedir.
Verilen bu sürenin makul bir süre olması gerekmektedir.6-7 ayda ancak bitirilebilecek bir bina için 20 gün mehil verilmesi halinde mehil usulüne uygun olmayacaktır.
Süre tayini gerekmediği halde ihtar ile ek süre veren arsa sahibinin dava açarak sözleşmeyi feshedebilmesi için bu ek sürenin dolmasını beklemesi mecburidir.
Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakması
İNŞAATIN SÜRESİ İÇİNDE BİTİRİLEREK ARSA SAHİBİNE TESLİM EDİLMEMESİ SEBEBİ İLE SÖZLEŞMENİN FESHİ BİÇİMİ VE ZARARIN TAZMİNİ
Müteahhitin direnimi sebebi ile arsa sahibi 3 seçimlik hakka sahiptir.
Yani arsa sahibi kural olarak bu 3 seçimlik haktan herhangi birini kullanabilir.
Ancak inşaatın geldiği aşama burada önemli bir kıstastır.
Eğer müteahhit inşaatın %90’ını bitirmiş ise bu takdirde arsa sahibi sözleşmeden dönme yani geriye etkili fesih seçeneğini kullanamaz sözleşmeyi ancak ileriye etkili olarak feshedebilir yada mahkemeden nama ifaya izin talebinde bulunabilir.
SÖZLEŞMEDEN DÖNME (GERİYE ETKİLİ FESİH) VE OLUMSUZ ZARARI İSTEME:
Sözleşmeden dönme halinde sözleşme sanki hiç yapılmamış gibi olur. Bunun 3 neticesi vardır.
Taraflar artık kendilerinden beklenen edimi ifa borcundan kurtulurlar. Yani müteahhit artık inşaatın kalanını yapmak zorunda değildir.
Taraflar aldıklarını iade mecburiyeti altına girerler. Arsa sahibi müteahhitin yaptığı imalat bedelini ödemek zorunda kalır. Müteahhit yahut müteahhitten bağımsız bölüm satın alanların tapuları iptal olunarak arsa sahibi adına tescil olur.
Koşulları var ise arsa sahibi menfi zararın tazminini talep edebilir
Bu seçenekte arsa sahibi mahkemeden müteahhite sözleşme gereği satış yetkisi verdiği ve müteahhit tarafından satılan bağımsız bölümlerin tapularının iptali ile kendi üzerine dönmesini talep eder.
Bu bağımsız bölümlerin müteahhit tarafından 3.kişilere satılmış olmasının önemi yoktur. Burada 3. Kişinin iyi niyetli olup olmamasının da önemi yoktur.
Çünkü Müteahhitten daire alan 3. Kişiler (ister müteahhitin kendilerine arsa sahibinin verdiği vekaletname ile doğrudan doğruya isterse önce müteahhitin uhdesine geçirilip sonradan 3. Kişiye satılmak suretiyle satışı yapılsın) bu bağımsız bölümlerin müteahhite avans olarak verildiğini inşaatın bitirilmemesi halinde arsa sahibinin sözleşmeyi feshederek avans olarak verdiği bu bağımsız bölümlerin tapusunu iptal ettirmek suretiyle kendi adına tescil ettirebileceğini bildiği kabul edilir.
Bu satışların birden fazla olmasının da önemi yoktur. Kaç satış yapılırsa yapılsın inşaatın %90 oranında bitirilmemesi halinde arsa sahibi tapunun iptali ile kendi üzerine dönmesini sağlayabilecektir.
Tapular iptal edilerek arsa sahibinin üzerine geçtikten sonra müteahhit yada ondan bağımsız bölüm satın alanlar arsa sahibinden binanın gerçekleşmiş olan imalat bedelinin yalnızca maliyetini isteyebilir. Bu da yaklaşık olarak bayındırlık fiyatlarından %20 daha düşük bir miktara denk gelmektedir.
Kar isteyemeyeceğinden örneğin bir duvar örülmüş ise ancak tuğla harç ve piyasadaki usta ve amele yevmiyesi talep olunulabilecektir.
Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakması
Bu durum müteahhitten bağımsız bölüm alanlar için son derece dezavantajlı bir haldir. Örneğin %50 paylaşım ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış olsun.
Bu takdirde müteahhit 1 daire kendisine 1 daire arsa sahibine yapacaktır.1 dairenin inşa maliyeti 100.000 tl ise arsa sahibinin payı ile yaklaşık 200.000 tl’ye 1 dairenin mal olduğunu varsayalım buna 40.000 tl de müteahhit payını koyarsak 240.000. T.L.’ye bağımsız bölümü satın almış olsanız dahi tapunuz iptal edilerek arsa sahibi adına tescil edildiğinde (inşaatın %80 i bitmiş olduğu varsayılacak olursa) arsa sahibi size yalnızca 80.000 T.L. Ödemek zorunda olup fazla kısmı müteahhitten talep edeceksiniz ki bu tür durumlarda genelde müteahhitlerin ödeme kabiliyeti bulunmamaktadır.
Arsa sahibi tapuları kendi üzerine geçirdikten sonra ayrıca olumsuz zararı da talep edebilir. Örneğin inşaatın gecikmesi sebebi ile ruhsatın geçerli olduğu 5 yılllık süre dolarak yeniden ruhsata başvurma mecburiyeti ortaya çıkmış ve o bölgede 8 kata izin verilirken artık 4 kata izin veriliyor ise arsa sahibi hak kaybına uğradığı bu 4 katın bedelini müteahhiten isteyebilecektir.
Bundan başka ekonomik kriz sebebi ile sözleşme imzalandığı esnada %50 paylaşım oranı rayiç oran olarak geçiyor iken %30 a düşebilir. Arsa sahibi bu zararının da tazminini müteahhitten isteyebilir.
Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakması
SÖZLEŞMENİN İLERİYE ETKİLİ FESHİ VE OLUMLU ZARARI TALEP ETME
Arsa sahibinin sözleşmeden dönerek menfi zararını istemesi hali ancak inşaatın %90 oranının altında tamamlandığı takdirde mümkün olup inşaatın tamamlanma oranı daha yüksekse örneğin %93 oranında tamamlanmış ise bu takdirde artık arsa sahibi ancak sözleşmenin ileriye etkili olarak feshini talep edebilir.
Sözleşmenin ileriye etkili feshi halinde tapular iptal edilerek arsa sahibinin adına tscil olunmaz.
Arsa sahibi sözleşmede kendi payına düşen bağımsız bölümlerdeki eksikliklerin bedelinin ödenmesi ile birlikte ortak alanlardaki eksikliklerin giderilmesi için gerekli olan bedelin kemdi payına düşen kısmını talep edebilir.
NAMA İFAYA İZİN
Arsa sahibi yukarıdaki 2 yolu da seçmek istemeyebilir.
Bu takdirde Arsa sahibi mahkemeye başvurarak müteahhitin yerine geçmek suretiyle sanki müteahhitmiş gibi inşaatı bitirmek için yetki ister. Nama ifaya izin davasında ifasına izin verilen işlerin hangileri olduğu, metrajları ve yaklaşık maliyet bedelleri bilirkişi raporuyla saptanır. Nama ifaya izin davası, müteaahit tarafından eksik bırakılan işlerin müteahhitin nam ve hesabına yaptırılmasına izin verilmesi amacıyla açılır.
Bu davayı arsa sahibi hem kendine isabet eden bağımsız bölümlerdeki eksik işler, hem de ortak alanlardaki eksik işler için açabilir. Uygulamaya göre Yükleniciye ait bağımsız bölümlerdeki eksik işler için arsa sahibi bu davayı açamaz ise de bizce bu hatalı bir düşüncedir.
Çünkü yapı kullanma izin belgesi alabilmek için tüm bağımsız bölümlerin projesine uygun olarak yapılı ve kullanıma hazır olması gerekmektedir.
İNŞAAT SÜRESİ
Sürenin başlama ve bitim tarihi:
İnşaata ne zaman başlanıp, hangi tarihte bitirileceği sözleşmede açık olarak belirtilmelidir.
Sözleşmeden önce inşaat ruhsatı alınmamış ise, ruhsat alınması belli zaman alabilir. Bu nedenle ruhsat arsa sahibince alınacaksa sürenin ruhsat alma tarihinden itibaren, müteahhit tarafından alınacaksa, bunun için uygun bir süre verilerek bu süre sonunda inşaat süresinin başlayacağı belirtilir.
Hukuki imkânsızlıklar sebebiyle alınamıyorsa, arsa sahipleri anında durumdan haberdar edilecektir. İnşaat süresi ruhsatın alındığı tarihten itibaren işlemeye başlar. İnşaat süresi 24 aydır,” şeklinde konulacak hüküm, süre konusunda belirsizliği önler.
Ruhsatın arsa sahibi tarafından alınması durumunda, bu husus müteahhide ihtaren bildirilmesi, ruhsat kendisine teslim edilmelidir.
Böylece sürenin başlaması yönünden mütemerrit duruma düşürülür.
İnşaatın ne zaman bitmiş sayılacağı
Yüklenicinin arsa sahibine düşen daireleri ne şekilde teslim edeceği sözleşmede açık olarak
belirtilmelidir. Kural olarak oturma ruhsatının alınması ile inşaat tamamlanmış sayılır.
Hatta kararlaştırılmasında yarar vardır. Elektrik, su, doğalgaz, kanalizasyon ruhsat ve abone kayıtlarının kim tarafından yapılacağı gibi hususlar sözleşmede yer almalıdır.
Sürenin geçirilmesi halinde uygulanacak hükümler
İnşaatın kararlaştırılan sürede bitirilememesi halinde ne gibi müeyyidelerin uygulanacağı da sözleşmede belirtilir. Örneğin “gecikme halinde, teslim tarihinden itibaren arsa sahibine düşen bağımsız bölümler için teslim tarihindeki rayiç kira karşılığı, müteahhit tarafından ihtara hacet kalmaksızın ödenir.
Gecikmenin altı aydan (veya bir yıl) fazla uzaması halinde arsa sahibinin tek taraşı olarak sözleşmeyi feshetme hakkı doğar.” Şeklindeki hüküm müteahhidin işin zamanında teslimi konusunda titiz davranmasını sağlar.
Sözleşmede bu yönde bir hüküm olmasa dahi, arsa sahibi bağımsız bölümlerin tesliminin gecikmesi durumunda dava yoluyla kira kaybını isteyebilir.
İnşaatın bitirilememesi, doğal afetler, arsa sahibinin edimlerini yerine getirmemesi, arsa ile ilgili hukuki engeller çıkması gibi sebeplere dayanmakta ise, müteahhit bu sebeplerin ortadan kaldırılması için gerekli olan zamanın süreye dahil edilmemesini isteyebilir.
Ancak tacir sıfatını haiz olmakla, basiretli iş adamı gibi davranmak zorunda olduğundan, maddi durumunun bozulmasını veya ülkede ekonomik kriz baş göstermesini sürenin uzatılması için sebep gösteremez.
MÜTEAHHİDE AİT TAPULARIN NE ZAMAN VERİLECEĞİ
Sözleşmede mutlaka yer alması gereken önemli bir konu da budur. Bu hususun her iki tarafın çıkarlarına uygun olarak düzenlenmesi önem taşır.
Müteahhit hak ettiği daireleri satarak sermayesine ekleyip inşaata devam edeceğinden, bu yöndeki gecikme onun işi zamanında bitirmesine engel olabileceği gibi, müteahhide iş sonunda verilmesi gereken bağımsız bölüm tapularının başlangıçta verilmesi de arsa sahibi, yönünden riskli bir işlem olacaktır. İdeal olan inşaatın gerçekleşme oranına göre belli aşamalarda tapu verilmesidir.
Başlangıçta tapular verilirse müteahhidin bunları sattıktan sonra işi yarım bırakıp gitmesi durumunda hem arsa sahipleri, hem de daire alanlar zor durumda kalmaktadırlar. Bu durum özellikle ekonomik kriz dönemlerinde sıkça görülmektedir.
İnşaat maliyetleri ve yapılacak bağımsız bölümlerin tahmini değerleri belirlenerek inşaatın belli aşamalarında bir veya birkaç bağımsız bölümün tapusunun verileceği kararlaştırılmalıdır. İdeal olan son bir veya iki bağımsız bölüm tapusunun müteahhit tarafından oturma izni alınmasından sonra verilmesidir.
Oturma izni alınabilmesi için yatırılması gerekli olan harç ve giderler tutarı daire başına 20- 25 bin lirayı bulmakta olduğundan, yüklenici bu bedelleri ödemeden imtina edebilir. Ruhsat almakta gecikebilir.
Arsa sahibine ait bağımsız bölümlerde noksan ve ayıplı işler olabilir. Bütün bu olumsuzlukları karşılamak yönünden son iki daire tapusunun oturma ruhsatı alınıp, dairelerin arsa sahibine noksansız olarak tesliminden sonra verileceğinin sözleşmede belirtilmesi isabetli olur.
Arsa sahibi de temerrüde düşmemek için sözleşmeye göre müteahhidin bağımsız bölüm istemeye hak kazandığı aşamalarda tapu devrini sağlamalıdır.
Bu konudaki edimini yerine getirmede gecikesi, yüklenicinin bu yüzden uğradığı zararın tazmini isteği ile karşılaşmasına yol açabilir.
Müteahhitler çoğu defa vergiden kurtulmak için olsa gerek, tapuyu üzerine almamakta, sözleşmede arsa sahibinin tapuyu müteahhidin göstereceği kişiye devredeceği hükmüne yer verilmektedir. Yahut sözleşmede böyle bir hüküm olmasa bile, müteahhitin sattığı dairenin arsa sahibi tarafından doğrudan tapuda temliki yapılmaktadır.
Bağımsız bölüm devrinden sonra müteahhit, kendisinin arsa sahibine temlik yapması konusunda talimat vermediğini, satış bedelini arsa sahibinin aldığını iddia edebilmektedir. Bu yönde bir dava ile karşılaşmaması bakımından, arsa sahibinin devirden önce müteahhitten yazılı talimat alması yararlı olur.
Uyuşmazlık Halinde Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak arsa sahibi ile müteahhit arasındaki davalara genel yetkili mahkeme olan asliye hukuk mahkemesinde bakılır.
Tacir olmayan arsa sahibi ile tacir sıfatını taşıyan yüklenici arasındaki dava ticari mahiyette değildir. Zira uyuşmazlık arsa sahibinin ticari faaliyeti ile ilgili olmayıp, bu konu Türk Ticaret yasasında düzenlenmemiş olmakla mutlak ticari dava olarak kabul edilemez. Şayet arsa sahibi ve yüklenicinin her ikisi de tacir sıfatını taşıyorsa, ancak bu takdirde davaya ticaret mahkemesinde bakılması gerekir.5
Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlıkların tüketici mahkemesinde görülmesi de mümkün değildir. Sadece müteahhitten veya arsa sahibinden daire satın alanların, satıcılarına karşı açacakları davalar tüketici mahkemelerinde görülür.
Arsa sahibinden alanların yükleniciye veya yükleniciden daire alanların arsa sahibine karşı açacağı davalara asliye hukuk mahkemesince bakılacaktır.6
Tüketici mahkemesinde dava açılabilen hallerde Tüketicinin Korunması Hakkındaki Yasa’nın 4. maddesine belirtilen seçeneklerden herhangi birini kullanarak talepte bulunabilir.
YETKİLİ MAHKEME
KKİS’den kaynaklanan dava taşınmaz mülkiyetinin devrini içeriyorsa, HUMK’un 13. maddesi uyarınca davaya mutlaka taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde bakılması gerekir.
Noksan ve bozuk iş bedeli, gecikmeden doğan tazminat isteklerine ilişkin dava aynı Yasanı n10. maddesine göre sözleşmenin icra olunacağı yerde de açılabilir.
Sözleşmenin icra olunacağı yer taşınmazın bulunduğu yer olacağından, yetkili mahkeme her halükârda inşaatın bulunduğu yerdeki görevli mahkeme olacaktır.
Müteahhidin Temerrüdü Arsa Sahibinin Seçenekleri
Müteahhidin temerrüdü şu hallerde söz konusu olur
İnşaat süresi geçtiği halde iş bitirilememiştir veya zamanında bitirilmiş olmasına karşılık kabul edilemeyecek derecede ayıplı olarak inşa edilmiştir.
Yahut müteahhit işin tamamlandığını iddia etmesine karşılık sözleşmeye göre yapması gereken bazı noksan işler vardır.
Müteahhidin temerrüdü halinde arsa sahibinin elinde iki seçenek vardır. Bunlar:
Sözleşmenin aynen yerine getirilmesini ve bu yüzden uğradığı zararların tazminini ister. Bu dava ile sadece müspet (olumlu) zararlarını isteyebilir.
Sözleşmeyi feshedip BK’nın 108. maddesinde belirtilen menfi zararını ister.
Sözleşmeni Yerine Getirilmesinin İstenmesi
Burada sözleşme feshedilmemekte, müteahhidin sözleşme hükümlerine göre üzerine düşen borcu yerine getirmesi, yani inşaatı tamamlanması istenmektedir. Denilecektir ki, müteahhit mahkeme kararından sonra da işi yapmaktan imtina edebilir.
O halde böyle bir davanın yararı ne olacaktır?
Davada sadece işin yapılması istenmekle kalınmayacak aşağıdaki talepler de ileri sürülecektir.
Sözleşme hükümlerinin müteahhit adına yerine getirilmesinin istenmesi:
Müteahhidin inşaatı terk edip işi tamamlamayı reddettiği durumlarda açılacak dava ile müteahhidin işten el çektirilerek, yapacağı işlerin bir üçüncü kişiye yaptırılması veya davacının bizzat yapması yolunda izin verilmesi istenebilecektir.
Noksan işlerin müteahhit adına yapılması mahkemeden istenebilir. Hatta bu işlerin müteahhidin hak ettiği yeteri kadar dairenin satılarak tamamlanmasına izin verilmesi yolundaki talepler de Yargıtay’ca kabul edilmektedir.
Böyle bir davada mahkemenin eksik iş bedellerinin miktarını bilirkişiye tespit ettirdikten sonra, hangi bağımsız bölümler satılarak inşaatın tamamlanacağını belirleyip, davacıya izin vermesi gerekir. Bu konuda müteahhidin yararları da gözeterek, arsa sahibine düşen daireler ve ortak yerlerdeki noksanlıkların giderilmesi için müteahhide ait hangi bağımsız bölümlerin satılması gerektiğine karar verilecektir. Ortak yerlerdeki noksan iş bedeli, arsa sahibinin binadaki toplam arsa payına göre hesaplanır.
Müteahhit hissesine düşen miktar toplan noksan iş bedelinden düşülmelidir.
Müteahhit dava süresince inşaata devam edebilir. Bu durumda mahkemece tespit edilen inşaat seviyesi devamlı değişebilir. Bu bakımdan davanın özellikleri, müteahhidin durumu nazara alınarak, fazlaca bir zarar doğmayacak ise davanın başında tedbir yolu ile müteahhidin işten el çekmesine karar verilmesi uygun olacaktır.
Bu yola gidilmemesi halinde, dava sonuçlandırılmadan hemen önce inşaat seviyesi konusunda inceleme yaptırılıp, son durumuna göre karar verilmesi gerekecektir. Bilhassa inşaatın kaçak yapıldığı, bilirkişi raporuna göre çürük olduğunun saptandığı durumlarda, tedbir yoluyla inşaatın durdurulması gerekir.
Dava aşamasında talep halinde kaçak kısmın projeye uygun hale getirilmesi veya bu kısım için belediyeden ruhsat alınması için süre istenirse, bu sürenin de verilmesi ve bu amaçla tedbirin kaldırılması gerekir.
Sözleşme Feshedilmeden İstenebilecek Tazminatlar
Arsa sahibi, sözleşmenin zamanında tamamlanamaması durumunda, fesih hakkı doğmuş olsa bile bu hakkını kullanmayıp, sözleşmenin süresinde ve gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zararlarını isteyebilir.
Müspet zarar diye tanımlanan bu zararlar şunlar olabilir.
a-) Kira kaybının istenmesi: Arsa sahibine ait dairelerin sözleşmedeki süre dolduğu halde teslim edilmemesi durumunda, arsa sahibi sözleşmeye göre işlemiş olan rayiç kira karşılığını müteahhitten dava yoluyla isteyebilir. Yukarıda belirtildiği üzere sözleşmede kararlaştırılmamış olsa dahi mahrum kaldığı kira kaybını dava edebilir. Mahkemece gecikme süresinde her bir bağımsız bölümüm getirebileceği kira miktarı bilirkişiye hesap ettirilir. Sözleşmede miktar belirtilmiş ise buna uyulması gerekir.
Bu yönde verilecek karar yenilik doğurucu nitelikte olduğundan, ancak geçen sürede işlemiş kira bedeli veya ortaya çıkan zarar istenebilir. Buna mukabil dava tarihinden sonraki aylar için tazminata hükmedilemez.
Cezai şart istenmesi: Sözleşmede yer almakta ise cezai şart istenebilir.
Sözleşmede geç teslim sebebiyle cezai şart kararlaştırılmış ise ayrıca kira kaybı istenemez. Ancak kira kaybı cezai şarttan fazla ise ek olarak bu fazlalık da istenebilir.9
Sözleşmede gecikme halinde kira kaybından ayrı olarak cezai şart ödenmesi kararlaştırılmış ise, her ikisi de istenebilir.
Tacir olan müteahhit BK’nın 161. maddesi uyarınca cezai şartın indirilmesini de isteyemez.
Yargıtay bu şartın yüklenicinin iktisaden mahvına sebep olacak boyutlarda olması halinde indirimi kabul etmektedir.
Müteahhit kooperatif ise, tacir sıfatını taşımadığından cezai şartın indirilmesi istenebilir.
Arsa sahibi teslim sırasında bu konudaki talep hakkı saklı tutulmamış ise cezai şartı talep hakkı da düşer.
Yargıtay gecikme tazminatının ilanihaye istenmesini de hakkın kötüye kullanılması olarak kabul etmekte, ancak makul bir süre istenebileceğini kabul etmektedir .
Diyelim ki teslim süresinin dolmasından 5 yıl sonra geçen beş yıllık kira kaybı istenemez. Arsa sahibinin iyiniyet kurallarına göre bu kaybını makul süre içinde istemesi gerekir. Bu süre işin mahiyetine göre altı ay veya bir yıl olarak kabul edilebilir.
Arsa sahibinin noksan ve ayıplı işler bedelini istenmesi: Eserin bitirilip teslim edilmesi üzerine sözleşmeye noksan veya kusurlu yapılan işler varsa, bunların sözleşmeye uygun olarak yapılması veya bedel ve nasafet farkının ödenmesi de yükleniciden istenebilir.
Bu yöndeki talepler müteahhit tarafından aleyhine açılan tescil davası sırasında def’i olarak da ileri sürülebilir.
Teslimden sonra istenebilmesinin şartları:
Eseri itirazi kayıt ileri sürmeden teslim alan arsa sahibi bu konudaki talep haklarını kaybeder.16
Teslim sırasında beyan edilmeyen noksan ve ayıplı iş bedelleri bilahare istenemez. Ancak gizli ayıp halinde bu kural uygulanmaz. Gizli ayıbın da ortaya çıkar çıkmaz müteahhide bildirilmesi lazımdır.
Ortak yerlerdeki noksan iş bedeli, arsa sahibinin binadaki toplam arsa payına göre hesaplanmalıdır.
Noksan iş bedeli teslim tarihindeki rayice göre hesaplanmalıdır.18 (Dairenin diğer bir kararında dava tarihindeki rayice göre hesaplanması gerektiği belirtilmektedir).19
Sözleşmenin Tek Taraflı Olarak Feshedilmesi
SÖZLEŞMENİN SEBEPSİZ FESHEDİLMESİ
BK’nın 369. maddesine göre iş sahibi inşaat bitmeden önce yapılmış olan kısmın bedelini ödemek ve yüklenicinin zararlarını tazmin etmek şartıyla sözleşmeyi tek taraşı olarak sebep göstermeden feshedebilir.20
HAKLI SEBEPLERLE FESİH
İnşaatın süresinde bitirilememiş olması
Müteahhidin edimini yerine getirememesi karşısında, arsa sahibinin sözleşmeyi BK. nun 108. maddesine göre feshetme hakkı doğar.
İşin sözleşmede kararlaştırılan sürede bitirilememesi halinde, önceden fesih ihbarında bulunulması da gerekmez. Sözleşmede fesih konusunda belirtilen süreler varsa, bu sürelere uyulması gerekir.
Çok az noksan iş kalmış ise, sözleşmenin feshi hakkın kötüye kullanılması olarak görüleceğinden, arsa sahibi işi kabul etmelidir. Bu durumda haklı sebeple fesih isteği kabul edilmez.
İnşaatın gerçekleşme seviyesine göre, kalan süre içinde tamamlanmasının mümkün olmadığı anlaşılmakta ise, süre sonu beklenmeden de fesih cihetine gidilebilir. Bu hususun bilirkişi raporu ile belirlenmesi lazımdır.
Hakkın kullanılması ile sözleşme tek taraşı olarak feshedilmiş olur. Bunun için müteahhidin rızası aranmaz. Ancak müteahhit feshi kabul etmeyip, sözleşme hükümlerinin devam ettiği iddiasında ise, bu konuda mahkeme kararına ihtiyaç vardır.
Feshin haklı veya haksız olduğu konusunda mahkeme karar verecektir. Feshe karar verilmesi halinde davacının tazminat istekleri de aşağıdaki esaslar dairesinde yerine getirilmelidir.
Projeye aykırı inşaat yapılması, fazla kat çıkılması
İnşaat ruhsatına ve imar mevzuatına aykırı olarak yapılan inşaatlarda, bu aykırılık giderilmeden oturma izni verilmez. Gabari dışı inşaat yapılması, balkonların projedekine uygun olmaması, fazladan kat çıkılması, inşaatın komşu parsele taşmış olması gibi durumlarda bunu görmekteyiz.
Kaçak inşaatta tarafların hakları
3194 sayılı İmar Kanunu’na göre her türlü inşaatın ruhsata bağlı olarak yapılması gerekir. Kaçak ve ruhsata aykırı kısımların yıkılması yasanın emredici kuralı gereğince zorunludur.
Bu nedenle bunların ekonomik varlıklarından söz edilemez. Binada kaçak kat veya projeye aykırı olarak yapılmış kısımlar varsa, mahkemece öncelikle tadilat projesi alınarak veya projeye aykırı kısım yıkılarak inşaatın projeye uygun hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır.
Mümkün ise müteahhide bu konuda süre verilmelidir.
İnşaatın yasal hale getirilmesi mümkün değilse, arsa sahibi sözleşmeyi feshetmekte haklı sayılacaktır. Kaçak yapılan ve yıkılması gereken binalarla ilgili olarak yüklenicinin edimlerini yerine getirdiği söylenemez.
Yıkılması gereken binanın arsa sahibinin malvarlığında artı değer yaratması söz konusu olmayacağından, bu durumda müteahhit arsa sahibinden herhangi bir talepte de bulunamaz. Sözleşmenin feshi ve evvelce müteahhide verilmiş olan tapuların BK’nın 108/1. maddesi uyarınca iadesi gerekir.
Müteahhitten bu yerleri tapu ile satın alan kişiler dahi tapuyu arsa sahibine iade borcu altında olup, müteahhide verdikleri satış bedelini arsa sahibinden isteyemezler. Bu durumda arsa sahibi müteahhitten noksan ve ayıplı iş bedelleri isteyemez. Ancak gecikme nedeni ile kira kaybı tazminatı isteyebilir.
Arsa sahibi kaçak inşaat yapılmasına rıza göstermiş ise, kaçak inşaata göz yummakla doğacak zararı kabullendiği nazara alınarak, arsa sahibinin açtığı inşaatın yasal hale getirilmesi ve gecikme tazminatı ödenmesine ilişkin talepler reddedilir.. Bu durumda her iki tarafın oluşan zarara katlanması gerekir.
Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakması
İmar mevzuatına uygun ve fakat projeye aykırı inşaat yapılması
Yapılan inşaat imar mevzuatına uygun olmakla beraber sözleşmeye bağlı inşaat projesine aykırı ise, arsa sahibi kendisine ait bağımsız bölümlerin ve ortak yerlerin mümkün ise projeye uygun hale getirilmesini, değilse bu aykırılık sebebiyle uğradığı zararın tazminini isteyebilir.
Projeye aykırılığın giderilmesi mümkün olmuyor ve bu aykırılık arsa sahibinin eseri bu şekilde kabul etmemekte haklı sayılmasını gerektirecek boyutta ise, başka bir anlatımla normal koşullarda arsa sahibinden böyle bir eseri kabul etmesi beklenemezse, sözleşmenin feshini de talep edebilir.
İnşaat imara ve projesine uygun olarak yapılmış olmakla birlikte, projede bazı değişiklikler yapılmıştır. Arsa sahibinin bu değişikliğe rıza göstermiş olup olmadığı, bağımsız bölümler teslim alınmış olmakla tazminat isteme haklarını saklı tutmuş olup olmadıkları araştırılıp, sonucuna göre karar verilmelidir.
Esasen değişiklik projeye uygun hale getirilmeden oturma izni alınması da mümkün değildir. Belediyelerce belli para cezası karşılığında bazı aykırılıkların affı yoluna gidilebilmektedir.
Dairelerin kusurlu olarak teslim edilmek istenmesi
Yapılan inşaat, nasafet kurallarına göre arsa sahibinin kabule icbar edilemeyeceği kadar kusurlu ise veya kullanılması mümkün olmuyorsa, iş sahibi eseri teslim almaktan imtina edebilir. Bu oranda bir kusur yoksa eseri kabulden kaçınamaz ancak bundan kaynaklanan müspet zararını isteyebilir.
Örnek olarak inşaatın deprem yönetmeliğine aykırı olarak yapılması gösterilebilir.
İnşaat deprem yönetmeliğine aykırı olarak yapılmış olup, depreme dayanacak durumda değilse, dayanıklı duruma getirilip getirilemeyeceği araştırılır, getirilebiliyor ise bunun bedelini müteahhit karşılar, getirilemiyor ise böyle bir yapının yıkılması gerekeceğinden arsa sahibi sözleşmeyi fesih hakkı kazanır.
Bu durumda aynen binanın kaçak olarak yapılıp da, ruhsat almanın mümkün olmadığı durumlarda olduğu gibi müteahhidin yaptığı işten dolayı bedel isteme hakkı olmayacaktır.
Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakması
FESİHLE BİRLİKTE İSTENEBİLECEK TAZMİNATLAR
Sözleşmeyi haklı sebeple fesheden taraf sadece menfi (olumsuz) zararını isteyebilir. Menfi zarar; sözleşmenin yerine getirilmemesi sebebiyle uğranılan zarar olup, müteahhit yönünden uğranılan kâr kaybı, arsa sahibi yönünden işin bir başkasına daha yüksek bedelle yaptırılma olasılığı sebebiyle uğranılan zarardır.
Menfi zarar hesaplanırken, feshedilen sözleşme tarihi ile sözleşmedeki teslim tarihine eklenecek makul süre sonundaki serbest piyasa fiyatlarına göre maliyetler arasında meydana gelen fark esas alınır.
Fesih halinde müspet zarar kapsamına giren cezai şart, kira kaybı, noksan iş bedeli istenemez. Yukarda açıklanan olumlu zararlar ancak sözleşmenin varlığını sürdürdüğü durumlarda istenebilir.
Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakması
Fesih halinde noksan işler için başka müteahhide ödenecek bedel ile işin rayiç bedeli arasındaki fark, menfi zarar olarak istenebilir.
Feshin ileriye veya geriye dönük olması meselesi
Yüklenicinin edimini yerine getirememesi nedeni ile sözleşmenin feshi halinde, yaptığı inşattan dolayı hiçbir hak iddia edemeyeceğine dair sözleşmeye konulan şart geçerli değildir Yüklenici kusurlu da olsa yaptığı iş bedelini aşağıdaki esaslar dahilinde talep edebilecektir.30
Tarafların hak ve borçları belirlenirken sözleşmenin geriye dönük olarak feshedilip edilemeyeceği meselesi ortaya çıkmaktadır.
Feshin geriye doğru sonuç doğurması, müteahhidin sözleşmeye dayanarak bir talepte bulunamaması, yani taşınmazdan bağımsız bölüm isteyememesidir.
O tarihe kadar yaptığı işler bedelini sebepsiz zenginleşme esaslarına göre arsa sahibinden isteyebilir, ancak inşaatta hak iddia edemez. Kaçak ve çürük inşaat yapması durumunda bunu da isteyemez.
Geriye dönük feshin haklı olması durumunda arsa sahibi ve müteahhit karşı taraftan sadece yukarıda açıklanan menfi zararını ister.
Sözleşmenin ileriye dönük olarak feshi halinde ise, müteahhit sözleşme ile kazandığı haklarını talep edebilir.
O ana kadar yaptığı iş itibariyle hak kazandığı bağımsız bölümün kendisine temlikini isteme hakkı vardır. 984 gün, 1/3 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’na göre, inşaat seviyesi % 70 aşamasına gelmiş ve geçmiş ise, sözleşmenin geriye dönük olarak
feshi mümkün değildir. Bu durumda gerçekleşme oranına göre hak ettiği daireler müteahhide ait olur.
Haklılık durumuna göre tazminatın belirlenmesi
Sözleşmenin haklı veya haksız feshine göre değişir.
Fesihte müteahhit haksız ise: İnşaatın %70 seviyesinin altında olduğu durumlarda müteahhidin o ana kadar yapmış olduğu imalattan doğan alacağı, birim fiyatına göre değil, işin yapıldığı tarihteki mahalli rayiçlere göre gerçekleşme oranına göre hesap edilmelidir.
Müteahhit haklı ise: Sözleşme ister arsa sahibi tarafından ister müteahhit tarafından feshedilmiş olsun, Sözleşmenin ifa edilmemesinden doğan menfi zararını arsa sahibinden ister. Menfi zarar uğranılan kazanç kaybıdır. Bunun dışında yapmış olduğu fazla iş bedellerini de gene sebepsiz zenginleşme esaslarına göre talep edebilir.
Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakması
Arsa Sahibinin Temerrüdü Halinde Müteahhidin Talepleri
Arsanın imarının alınamaması, arsa sahibi tarafından arsanın 3. bir kişiye satılmış olması, arsa sahibinin proje yaptırılması, kat irtifakı tesisi, inşaat izni alınması gibi işlemleri yapmaması, bu işlemler müteahhit tarafından yapılacak ise, yapılabilmesi için ihtara rağmen vekâlet verilmemesi, sözleşmeye göre hak kazanılan dairelerin tapuda devrinin yapılmaması gibi durumlarda, arsa sahibinin temerrüdü söz konusu olur.
Arsanın muvazaalı olarak üçüncü kişiye satması durumunda, müteahhit BK. nun 18. maddesi uyarınca satışın iptali ile arsanın önceki maliki üzerine tescili için dava açabilir.
Bu davada MK. nun 1024. maddesine göre alıcı iyiniyet karinesinden yararlanacağı cihetle, kötü niyetli olduğunu davacının kanıtlaması gerekir.32 Arsa sahibinin temerrüdü durumunda müteahhit aşağıdaki seçeneklerden birisini kullanabilir.
Tapu devrinin istemesi
Kendisine düşen tüm edimleri yerine getiren müteahhit, arsa sahibi devre yanaşmazsa mahkemeden tapu iptali ve tescile karar verilmesini isteyebilir. Bunun için inşaatın sözleşmeye uygun şekilde tamamlanmış, başka bir anlatımla müteahhidin sözleşmeden doğan edimlerini eksiksiz olarak yerine getirmiş olması gerekir.
Müteahhit edimini tam olarak yerine getirmemişse arsa sahibi bunu defi olarak ileri sürebilir.
Örneğin inşaatın projeye aykırı olması sebebiyle oturma ruhsatı alınamaması durumunda yükleniciye aykırılığı gidermesi için süre tanınıp, sonucuna göre karar verilir.
Noksan ve bozuk iş bulunması, geç teslim sebebiyle zarar doğmuş olması durumlarında da arsa sahibi bu zararlarına mukabil bir veya birkaç tapusunu vermekten imtina edebilir. Davalı arsa sahibinin bu hususları ayrı bir dava ile ileri sürmesi de gerekmez.
Aleyhine açılan tescil davasında defi olarak ileri sürdüğünde mahkeme bu savunmayı araştırmak zorundadır. Sonuçta alacağın varlığı saptanırsa bunun davalıya ödenmesi koşulu ile tescile karar verilir.
Sözleşmede müteahhide düşen bağımsız bölümlerin belli aşamalarda verilmesinin kararlaştırılmış olduğu hallerde, bu aşamaya gelindiğinde talepte bulunulduğu halde devre yanaşmayan arsa sahibi aleyhine aynı dava yoluna başvurulabilir.
Müteahhidin fazla iş bedeli istenmesi
Müteahhit inşaatta yaptığı fazla iş bedellerini arsa sahibinden isteyebilir. Fazla iş, sözleşmede olmayan, müteahhit tarafından sözleşme dışı olarak ortak yerlerde veya arsa sahibine ait bağımsız bölümlerde yapılmış olan imalatlardır.
Sözleşmede yer almamış olsa bile, oturma izni alınması için yapılması zorunlu olan işler fazla iş sayılmaz. Örneğin pis suların kanalizasyon şebekesine bağlanması sözleşmede yer almamış olsa bile fazla iş sayılmaz.
Fazla işler bedellerinin hesaplanması, işin yapılmasının arsa sahibi tarafından istenmiş olup olmamasına göre değişir.
Arsa sahibinin isteği ile yapılan fazla iş bedeli yapıldığı tarihteki rayiç Fiyatlara göre, müteahhidin kendiliğinden yaptığı fazla iş bedelleri, o işin daireye kazandırdığı değer artışına göre hesaplanır.
Arsa sahibi bunları istemiyorsa ve değerine zarar verilmeden sökülüp götürülmesi mümkün ise arsa sahibi kabule mecbur değildir. Müteahhidin bu fazlalığı söküp götürmesini isteyebilir.
Yüklenici; arsa sahibinin yapması gereken bir işlemi geciktirmesi sebebiyle uğradığı zararı veya yapmak zorunda kaldığı fazla masrafları arsa sahibinden isteyebilir.
Zamanında hak ettiği bağımsız bölümün verilmemesi yüzünden uğradığı zararı isteyebilir.
Sözleşmenin feshi halindeki talepleri
Yüklenici sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir. Fesihle birlikte arsa sahibinden sözleşmenin yerine getirilmemesi sebebiyle uğradığı menŞ zararını ve yaptığı iş bedelini
ister.
Arsa Sahibinin Temerrüdü Halinde Müteahhidin Talepleri
Arsanın imarının alınamaması, arsa sahibi tarafından arsanın 3. bir kişiye satılmış olması, arsa sahibinin proje yaptırılması, kat irtifakı tesisi, inşaat izni alınması gibi işlemleri yapmaması, bu işlemler müteahhit tarafından yapılacak ise, yapılabilmesi için ihtara rağmen vekâlet verilmemesi, sözleşmeye göre hak kazanılan dairelerin tapuda devrinin yapılmaması gibi durumlarda, arsa sahibinin temerrüdü söz konusu olur.
Arsanın muvazaalı olarak üçüncü kişiye satması durumunda, müteahhit BK. nun 18. maddesi uyarınca satışın iptali ile arsanın önceki maliki üzerine tescili için dava açabilir. Bu davada MK. nun 1024. maddesine göre alıcı iyiniyet karinesinden yararlanacağı cihetle, kötüniyetli olduğunu davacının kanıtlaması gerekir. Arsa sahibinin temerrüdü durumunda müteahhit aşağıdaki seçeneklerden birisini kullanabilir.
Tapu devrinin istemesi
Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakması
Kendisine düşen tüm edimleri yerine getiren müteahhit, arsa sahibi devre yanaşmazsa mahkemeden tapu iptali ve tescile karar verilmesini isteyebilir. Bunun için inşaatın sözleşmeye uygun şekilde tamamlanmış, başka bir anlatımla müteahhidin sözleşmeden doğan edimlerini eksiksiz olarak yerine getirmiş olması gerekir.
Müteahhit edimini tam olarak yerine getirmemişse arsa sahibi bunu defi olarak ileri sürebilir. Örneğin inşaatın projeye aykırı olması sebebiyle oturma ruhsatı alınamaması durumunda yükleniciye aykırılığı gidermesi için süre tanınıp, sonucuna göre karar verilir.
Noksan ve bozuk iş bulunması, geç teslim sebebiyle zarar doğmuş olması durumlarında da arsa sahibi bu zararlarına mukabil bir veya birkaç tapusunu vermekten imtina edebilir. Davalı arsa sahibinin bu hususları ayrı bir dava ile ileri sürmesi de gerekmez.
Aleyhine açılan tescil davasında defi olarak ileri sürdüğünde mahkeme bu savunmayı araştırmak zorundadır. Sonuçta alacağın varlığı saptanırsa bunun davalıya ödenmesi koşulu ile tescile karar verilir.
Sözleşmede müteahhide düşen bağımsız bölümlerin belli aşamalarda verilmesinin kararlaştırılmış olduğu hallerde, bu aşamaya gelindiğinde talepte bulunulduğu halde devre yanaşmayan arsa sahibi aleyhine aynı dava yoluna başvurulabilir.
Müteahhidin fazla iş bedeli istenmesi
Müteahhit inşaatta yaptığı fazla iş bedellerini arsa sahibinden isteyebilir. Fazla iş, sözleşmede olmayan, müteahhit tarafından sözleşme dışı olarak ortak yerlerde veya arsa sahibine ait bağımsız bölümlerde yapılmış olan imalatlardır.
Sözleşmede yer almamış olsa bile, oturma izni alınması için yapılması zorunlu olan işler fazla iş sayılmaz. Örneğin pis suların kanalizasyon şebekesine bağlanması sözleşmede yer almamış olsa bile fazla iş sayılmaz.
Fazla işler bedellerinin hesaplanması, işin yapılmasının arsa sahibi tarafından istenmiş olup olmamasına göre değişir.
Arsa sahibinin isteği ile yapılan fazla iş bedeli yapıldığı tarihteki rayiç Fiyatlara göre, müteahhidin kendiliğinden yaptığı fazla iş bedelleri, o işin daireye kazandırdığı değer artışına göre hesaplanır.
Arsa sahibi bunları istemiyorsa ve değerine zarar verilmeden sökülüp götürülmesi mümkün ise arsa sahibi kabule mecbur değildir. Müteahhidin bu fazlalığı söküp götürmesini isteyebilir.
Yüklenici; arsa sahibinin yapması gereken bir işlemi geciktirmesi sebebiyle uğradığı zararı veya yapmak zorunda kaldığı fazla masrafları arsa sahibinden isteyebilir. Örneğin talep edildiği halde zamanında vekâlet verilmediği için geciken ruhsat alınması işlemi yüzünden inşaat maliyetlerindeki artış sebebiyle uğradığı zararı arsa sahibinden isteyebilir.
Zamanında hak ettiği bağımsız bölümün verilmemesi yüzünden uğradığı zararı isteyebilir.
Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakması
Sözleşmenin feshi halindeki talepleri
Yüklenici sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir. Fesihle birlikte arsa sahibinden sözleşmenin yerine getirilmemesi sebebiyle uğradığı menŞ zararını ve yaptığı iş bedelini ister.
Müteahhidin Kendisine Düşecek Olan Bağımsız Bölümleri Üçüncü Kişilere Satması – Alıcıların Talep Hakları
SATIŞIN GEÇERLİ OLMASI ŞARTLARI
Taşınmaz mülkiyetinin devrini gerektiren sözleşmelerin geçerli olması için resmi şekilde, yani tapu müdürü huzurunda yapılmış olması gerekir.
Bu da ancak arsa üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olması halinde mümkün olur. Müteahhit bağımsız bölüm tapularını üzerine almayıp da, hak ettiği oranda arsa sahibi tarafından müteahhidin sattığı kişiye ferağ verilen durumlarda, arsa sahibi tarafından tapu verilir.
Tapu memuru huzurunda yapılan bu resmi satış dışında, noterde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi yapılabilir. Bu sözleşme ile müteahhit, tapuların adına geçirilmesini müteakip, tapuda ferağ verme yükümlülüğü altına girer.
Bu iki yol dışında adiyen yapılan satış sözleşmeleri geçersizdir.
Bununla beraber Yargıtay bazı durumlarda adiyen yapılan sözleşmelerin de geçerli sayılması gerektiğini belirtmektedir.
30.09.988 gün 2/2 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’na göre; kat mülkiyeti kurulmuş yapılarda alıcının satış bedelini tamamen ödediği, satıcının başından itibaren daireyi teslim edeceğini beyan edip alıcıya güven verdiği durumlarda, inşaatın bitmesinden sonraki aşamada satıcının sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürerek ferağ vermekten kaçınması hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir. Bu kural arsa sahibi tarafından yapılan satışlar yönünden de aynen geçerlidir.
Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakması
Dikkat edilirse burada sözleşmenin geçerli sayılması için öncelikle o taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş olması aranmaktadır. Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için inşaatın tamamlanıp, oturma izni alınmış olması gerektiği cihetle, yapım aşamasında bu tür sözleşmelere dayanılarak talepte bulunulması kabul edilmeyecektir.
Adiyen yapılan satışlar genellikle taksitle yapılmakta, inşaatın devamı süresince satış bedeli taksit, taksit ödenmektedir. Taksitlerin aksaması durumunda müteahhitler sözleşmeyi feshettiklerini belirtip, aynı daireyi ikinci bir kişiye satmakta, ilk satın alan kişinin müteahhidi dava etmesi ile konu yargı önüne gelmektedir.
Bu gibi durumlarda müteahhidin fiilinin suç oluşturduğu düşünülebilirse de, ilk alıcının bedelin tamamını ödediği durumlarda bile, ceza yargılamasında olay hukuki ihtilaf olarak tavsif edilip, cezalandırma yoluna gidilmemektedir.
Diğer taraftan yukarıda açıklanan İçtihadı birleştirme kararı karşısında, inşaatın tamamlanmasından sonra sözleşme geçerli hale geleceğinden, satın alan kişilerin müteahhidin ek ücret ödenmesi yönündeki taleplerini kabul etmemeleri, aleyhlerine sonuç doğurmaz.
Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakması
BİRDEN FAZLA KİŞİYE SATIŞ YAPILMASI HALİNDE DURUM
Müteahhit veya arsa sahibi tarafından birden fazla kişi ile satış vaadi veya adiyen satış sözleşmesi yapılmış olabilir. Bu gibi durumlarda: İlk sözleşme adiyen, ikincisi resmi şekilde yapılmış ise, ikinci sözleşme geçerlidir. Adi sözleşme ile satın alan kişi bilahare o yeri resmi senetle satın alan kişiye karşı herhangi bir talepte de bulunamaz.
Aynı şekilde arsa sahibinden de müteahhide ait diğer bir daire tapusunun kendisine verilmesini isteyemez. Bu durumda müteahhitten verdiği parayı sebepsiz zenginleşme esaslarına göre ister.
Her iki satış da satış noter senedi ile yapılmışsa, ilk yapılan sözleşme geçerli olup, ikinci satış vaadi geçersizdir.
Sonraki alıcı sebepsiz zenginleşme esaslarına göre müteahhitten verdiğini geri isteyebilir.
Her iki satış da adiyen yapılmışsa, ispatlanması koşuluyla ilk yapılan satışa üstünlük tanınır.
TAPUNUN VERİLMEMESİ HALİNDE CEBRİ FERAĞ DAVASI AÇILMASI
Yapılan satışlarda alıcı yükümlülüklerini yerine getirmiş olup da, satıcı müteahhit veya arsa sahibi ferağ vermekten kaçınıyorsa, satışı vaat edilen dairenin tapusunun iptali ile alıcı adına tescili için dava açılabilir.
Müteahhidin yukarıda açıklanan önceliğe riayet etmeyip, daireyi sonradan satış yaptığı kişiye temlik etmesi durumunda, müteahhide ve ondan tapu ile iktisap eden alıcıya karşı tapu iptali, tescil davası açılabilir.
Dava sırasında müteahhit tarafından davacının satış koşullarına riayet etmediği yolundaki savunmaları, bu yönde sunulan delilleler kapsamında değerlendirilip, aradaki sözleşmeye göre müteahhidin satışı bozma hakkı doğmuş ise dava ret, aksi takdirde kabul edilir.
MÜTEAHHİTTEN DAİRE SATIN ALAN KİŞİLERİN ARSA SAHİBİNDEN TAPU İSTEMESİ
Satışı yapılan bağımsız bölüm tapuda arsa sahibi adına kayıtlı ise, müteahhidin KKİS. sinden doğan yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmiş olması koşuluyla, arsa sahibi aleyhine tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Bu davada arsa sahibi ile birlikte müteahhidin de davalı gösterilmesi gerekir.
Her ne kadar müteahhitten daire alanların arsa sahiplerinden tapu istemesi mümkün değilse de, burada müteahhit dava açmaya yanaşmadığından, dava müteahhit adına açılmaktadır.
Arsa sahipleri sözleşmeye göre müteahhidin tapu isteme yetkisinin doğmadığını belirtiyor iseler, bu husus araştırılıp sonucuna göre karar verilir. İnşaat seviyesine göre satış isteme yetkisi doğmuş olsa bile, kaçak ve imara aykırı yapı düzeltilmedikçe bağımsız bölüm devri istenemez.
Müteahhidin noksan ve ayıplı iş bırakması: Müteahhidin noksan iş bırakması, ayıplı imalatlar yapmış olması gibi durumlarda, ancak müteahhit adına bu işler bedelinin veya nasafet farkının arsa sahibine ödenmesi koşulu ile tapu istenebilir. Bu yönde dava açan kişi noksan ve bozuk iş bedelini müteahhit hesabına öder ve bu miktar için müteahhide rücu eder.
Arsa sahipleri satışa itiraz etmiyor, müteahhidin uygun görmesi halinde tapu vereceklerini bildiriyor iseler, bu durumda uyuşmazlık müteahhit ile satıcısı davacı arasında söz konusu olmaktadır. Sözleşme geçerli ise ve alıcı sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmişse, davanın kabulü gerekir. Bu durumda arsa sahipleri yargılama giderlerinden sorumlu tutulamaz.
Sözleşmenin feshedilmiş olması: Arsa sahibi tarafından sözleşmenin haklı sebeple geriye dönük olarak feshedildiği durumlarda, müteahhitten daire alanlar arsa sahibinden tapu isteyemezler.
Sözleşmenin ileriye dönük olarak feshi halinde ise, müteahhidin yaptığı iş miktarına göre nizalı daireyi alma hakkı doğmuşsa, müteahhidin de davalı sıfatıyla yer aldığı dava ile tapunun alıcıya verilmesi istenebilir.
ALICININ GEÇ TESLİM SEBEBİYLE GECİKME TAZMİNATI VE NOKSAN İŞ BEDELİ İSTENMESİ
İster müteahhitten, ister arsa sahibinden almış olsun, geçerli sayılan sözleşmede teslim tarihi kararlaştırılmış ise, belirtilen tarihte alıcıya teslim edilmeyen daire için alıcı, satıcısından sözleşmede kararlaştırılmış olsun, olmasın, kira kaybı yahut gecikme tazminatı isteyebilir.
Satış sözleşmesinde teslim tarihi kararlaştırılmamış olmakla beraber KKİS. ne göre işin bitim tarihi belli ise, müteahhidin bu tarihte teslim etmesi gerektiği kabul edilir. Arsa sahibi yönünden böyle bir mükellefiyetin doğması, bu konuda taahhütte bulunmuş olmasına bağlıdır.
Arsa sahibinden daire alan kişi arsa sahibinin bu yerle ilgili KKİS sinden doğan haklarını da devralmamış ise, müteahhidi dava ederek geç teslimden ve diğer sebeplerden dolayı tazminat isteyemez.
Sözleşmede dairenin vasıfları belirtilmiş ise, alıcı noksan ve bozuk iş bedellerini de satıcısından istenebilir. Bunun için gizli ayıp dışında, satılan yerin itirazsız teslim alınmamış olması gerekir.
Satışın, tapuda kat irtifakının devri suretiyle yapıldığı durumlarda, müteahhidin işi yarım bırakması halinde, alıcının noksan iş bedelleri için dava açması gerekmektedir.
Böyle bir davada satıcı daireyi o haliyle sattığını, tamamlama konusunda herhangi bir taahhüdü olmadığını iddia edebilmektedir. Bu yöndeki uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından tapuda kat irtifakının devri yanında, satıcı ile ayrıca bir sözleşme düzenlenerek dairenin ne zaman ve ne şeklide teslim edileceğinin belirtilmesi, en azından KKİS’e atıf yapılması yararlı olacaktır.
Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakması
TAPU ALINAMAMASI KARŞISINDA YÜKLENİCİYE ÖDENEN SATIŞ BEDELİNİN ARSA SAHİBİNDEN İSTENMESİ
Daireyi müteahhitten ince inşaat seviyesinde alıp, müteahhidin işi bırakması sebebiyle kalan inşaatı tamamlayan alıcı, yukarıda açıklandığı üzere müteahhit adına arsa sahipleri aleyhine dava açıp tapunun devrini isteyebilir. Müteahhidin arsa sahibine olan edimini yerine getirmeyip işi yarım bırakmış olması karşısında davası reddolunacaktır.
Bundan sonraki aşamada arsa sahipleri aleyhine dava açıp müteahhide ödediği satış bedelini arsa sahiplerinden isteyemez. Ancak dairenin tamamlanması için yaptığı masraşarı sebepsiz zenginleşme esaslarına göre isteyebilir.40
ARSA SAHİBİNİN KKİS’İ FESHETMESİ HALİNDE MÜTEAHHİTTEN DAİRE ALANLARIN TAPUSUNUN İPTALİNİ İSTEMESİ
KKİS ne göre müteahhide ait bağımsız bölümlerin başlangıçta müteahhit üzerine tescil edilip de müteahhidin 3. kişiye tapu ile sattığı durumlarda, müteahhidin edimlerini yerine getirilmemesi sebebiyle arsa sahibi tarafından sözleşme geriye dönük olarak sonuç doğuracak şekilde feshedilmiş ise, satın alanlar üzerine olan tapunun iptali istenebilir.
Yargıtay bu durumda daire alan kişinin arsanın müteahhide ait olmayıp, inşaat sözleşmesi uyarınca elde ettiğini, dolayısıyla arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmemesi halinde tapunun geri istenebileceğini bilecek durumda olmakla, MK’nın 1023. maddesindeki iyiniyet karinesinden yararlanamayacağını belirtmektedir.
İkinci alıcı durumunda olanların talepleri: Arsa sahibi veya müteahhitten alınmış olsun, dairenin ikinci alıcıya satılması halinde, satın alan ile arsa sahibi veya müteahhit arasında akdi ilişki bulunmadığından, ikinci alıcı satış sözleşmesinde satıcısının ilk malike karşı olan talep haklarını devralmış olmadıkça, bu kişilerden herhangi bir talepte bulunamaz.
Buna mukabil yukarıda açıklandığı üzere müteahhidin sattığı kişiden daire alan ikinci el durumunda olan kişi MK’nın 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından yararlanır. Yani taşınmazı tapu ile devralmış ise, sözleşmeyi geriye dönük olarak fesheden arsa sahiplerinin, tapunun iptalini sağlayabilmek için davalının kötüniyetli olduğunu kanıtlaması gerekir.
Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakması
GEÇERSİZ SATIŞTA ALICININ SATICIDAN İSTEYEBİLECEĞİ TAZMİNATLAR
Genel kural geçersiz satışta herkesin verdiğini geri almasıdır. Buna göre alıcı da verdiği satış bedelini geri isteyebilecektir.
Ülkemizde uzun yıllar boyunca devam eden yüksek enflasyon sebebiyle paranın satın alma gücü hızla düşmekte, birkaç sene içinde satın alınan bağımsız bölümün değeri satış bedelinin birkaç katına ulaşmaktadır.
Yukarıdaki genel kuralın uygulanmasının alıcılar yönünden büyük hak kaybına neden olduğunu gören Yargıtay’ca denkleştirici adalet kuralı ortaya atılmıştır.
Bu yeni esasa göre geçersiz satışta alıcının mal varlığından, satıcının malvarlığına kayan değerin alıcıya ödenmesi gerekir. İadenin kapsamı alıcının sözleşmenin ifa edilemeyeceğini öğrendiği tarihe göre belirlenmelidir.
Alıcı tarafından açılan tapu iptali davası sonucu verilen ret kararının kesinleşme tarihinde alıcı sözleşmenin ifa edilemeyeceğini öğrenmiş sayılır. Bu tarihte satış bedelinin ulaştığı alım gücü belirlenerek bu miktar üzerinden iadeye karar verilmelidir.
Satıcı kötüniyetli olmakla, BK. nun 63, 64. maddeleri gereği sebepsiz iktisap kurallarına göre elinde kalan ve elden çıkardığı zenginleşmeyi iade etmek zorundadır.
Satıcının daireyi daha sonra davacı alıcıya vermeyip, üçüncü bir kişiye satması durumunda, 14. Hukuk Dairesince bir adım daha ileri gidilerek: Satıcının bu eyleminin aynı zamanda haksız fiil teşkil ettiği, BK. 98/2. maddesine göre haksız fiilden doğan sorumluluğun kıyasen akde aykırılık halinde de uygulanacağı belirtilmiştir.
Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakması
13. Hukuk dairesi ise bir içtihadında daireyi başkasına satan müteahhidin, tapu devir tarihindeki rayiç bedeli ilk alıcısına ödemesi gerektiği belirtilmiştir.
Satış bedelinin kısmen ödendiği durumlarda ise ifanın imkânsız hale geldiği tarih itibariyle dairenin rayiç bedeli tespit edilip, oranlama yapılarak ödenen satış bedeli oranında iadeye karar verilmesi gerektiği de aynı Dairenin ilke kararları arasındadır.
Bu doğrultudaki kararların müteahhitleri aynı yeri tekraren satmak yolundaki uygulamadan vazgeçireceği kuşkusuzdur.
ARSA SAHİBİ TARAFINDAN YAPILAN SATIŞLARDA da aynı esaslar geçerlidir. Ancak bu tür ikinci satışlar genellikle müteahhitler tarafından yapıldığı cihetle bu konuda fazla uyuşmazlık doğmamaktadır.
Arsa sahibinin teslimden önce satış yaptığı durumlarda müteahhidin işi yarım bırakması halinde satışla birlikte sözleşmeden doğan hakları da devralmamış olan alıcı müteahhitten işin tamamlanmasını, noksan iş bedeli, gecikme tazminatı gibi taleplerde bulunamaz. Zira müteahhitle aralarında akdi ilişki yoktur.
Ancak kanıtlaması koşulu ile satıcısı olan arsa sahibinden dairenin yarım bırakılmasından doğan zararını isteyebilir. Arsa sahibi de müteahhide rücu eder.
Bu yetki ile birlikte bitirilmesi gereken ortak alanlardaki eksikliklerin tamamını karşılayacak kadar miktarın müteahhitten tahsiline karar verebileceği gibi talep olması halinde müteahhite verilen bir veya birden fazla bağımsız bölümün emsal değerinin tespiti ile bu dairenin satış yetkisinin arsa sahibine verilmesine karar verilebilir Bu daire satılarak elde edilen gelir avans olarak kullanılır.
Satışına izin istenen bağımsız bölümün değeri ile ifasına izin istenen eksik işlerin bedeli arasında orantılılık olmalıdır. Çok az bir eksik iş için değeri çok yüksek olan dairenin satışına karar verilemez. İşler bitirildikten sonra artan bedel müteahhite iade edilir.
Müteahhit inşaatı yarım bırakması nedeniyle, Müteahhite verilen tapular, tapu iptal davası sonucu arsa sahibine dönecektir.
Bununla birlikte müteahhitin kısmen tamamladığı inşaat oranında arsa sahibi zenginleştiğinden müteahhit de arsa sahibinin zenginleştiği kısmın tutarını talep edebilecektir.
Bundan dolayı arsa payı alan kişilerin ancak hakkını arsa sahibine karşı sebepsiz zenginleşme davası açmakla arayacaklardır.
Ancak Müteahhit inşaatı yarım bırakması neticesinde hakkınızı aramak için hukuki yollara başvurmanız tavsiye olunur.
Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakması
