Satış Vaadi Sözleşmesi
Bir gayrimenkulün ileriki bir tarihte alım satımının gerçekleşeceğinin resmi olarak taahhüt edilmesi için satış vaadi sözleşmesi hazırlanır. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde alıcı taraf, sözleşmede belirtilen tarihte ve beyan edilen bedel ile o mülkü alacağını; satan taraf ise bu şartlarda satışı gerçekleştireceğini onaylar. İleride gerçekleştirilecek olan tapu devrini resmi belge ile garanti altına alan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir ön sözleşme niteliğindedir. Tapu devri, sözleşmede belirtilen tarih ve şartlara uyularak gerçekleştirilir.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Şartları Nelerdir?
Gayrimenkul sahibi ile alıcısı tarafından düzenlenen satış vaadi sözleşmesi, noter onayına sunulmadan kanuni geçerlilik kazanmaz. Satış sözleşmesinin resmi geçerliliğinin olması için noter tarafından düzenlenmesi gerekmektedir.
Aynı sözleşmenin üçüncü taraflarla hazırlanmasını önlemek için de tapuya şerh düşülebilir. Tapuya düşülen şerhin 5 yıl geçerlilik süresi bulunur. 5 yıl içerisinde gayrimenkul alım satım işlemi gerçekleştirilmezse sözleşme iptal edilir.
Tapuya şerh düşülmediği takdirde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin 10 yıl geçerliliği olur.
Satış sözleşmesi her iki taraf için de yükümlülükler doğurur. Bu sebeple sözleşmede belirtilen tarihte sadece alıcının isteği ile satışın gerçekleşmesi mümkün değildir. Her iki tarafın da tapu devir işleminde hazır bulunması gerekir.
Satılacak gayrimenkulün tapulu olması da şarttır. Tapusuz gayrimenkuller için sözleşme düzenlenmez. Ancak satışı gerçekleştirecek kişinin sözleşmenin imzalandığı tarihte mülkün tapusuna sahip olması gerekmez. Sözleşmede belirtilen tapu devri tarihine kadar gayrimenkulün tapusunu almış olması yeterlidir.
Satış Vaadi Sözleşmesinde Hangi Bilgiler Yer Almalıdır?
Sözleşmede tarafların ad soyad bilgileri ile açık adresleri yer almalıdır.
Sözleşmede belirtilen adreslere tebligat gönderilebileceği için adreslerin eksiksiz şekilde belirtilmesi gerekir.
Satışı yapılacak gayrimenkulün satış bedeli, ödemenin hangi yolla yapılacağı ve taksitle ödemenin gecikmesi durumunda uygulanacak faiz oranı da belirtilmelidir.
Ayrıca tapu devir işlemlerinde tapu harcı ve döner sermaye gibi masrafları hangi tarafın ödeyeceği de kararlaştırılmalıdır. Taraflardan birinin istemesi halinde sözleşmeye cayma durumunda uygulanacak tazminat ya da cezai şartlar ile ilgili madde eklenebilir. Taraflar arasında ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkların çözümü için hangi mahkeme ve icra dairesine başvurulacağı bilgisi de sözleşmede yer alır.
Taşınmazın satım sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı veren bir ön sözleşmedir. Taraflar düzenledikleri ön sözleşme ile ana sözleşmenin akdedilmesini hüküm altına almak istemektedirler. Ön sözleşmenin akdedilmesi ile taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmediği takdirde diğer tarafın ifayı talep hakkı doğacaktır.
Satış vaadi sözleşmesinin yukarıda anılan ana sözleşme açısından bağlayıcılık unsurunu taşıyabilmesi için kanunda belirtilmiş olan şekil şartına uygun olarak düzenlenmiş olması gerekmektedir. Noterlik Kanunu’nun 60/3’ncü ve 89’ncu maddelerine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanabilmesi için noterde düzenlenmesi gerekir.
Taraflar bu şekilde noterde düzenlenecek ön sözleşme niteliğindeki satış vaadi sözleşmesi ile ana sözleşmeyi akdetme iradelerini ortaya koyarlar. Burada önemli olan her iki taraf iradesinin açıkça ortaya konmasıdır. Tek taraflı bir irade beyanı içeren belge satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilemez.
Kanuni düzenlenme olmamasına rağmen doktrin ve pratikte taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuda da düzenlenebileceği belirtilmektedir. Tapu sicil memurları veya muhafızları ana sözleşmeyi düzenlemeye yetkili oldukları için satım vaadi sözleşmesini de düzenleyebilmektedirler.
Satış vaadi sözleşmesi, ilgilisine ayni hak değil sadece kişisel hak sağlar. Taraflar arasında düzenlenmiş olan satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesini sözleşme taraflarından herhangi biri talep edebilir. Sözleşme noterde usulüne uygun olarak düzenlendiği takdirde tapu kütüğüne şerh edilmese dahi geçerli olacaktır.
Ancak bu durumda satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmazın satılacağı taahhüt edilen taraf tapu kütüğündeki kayıtlara dayanarak işlem yapan üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak iddiasında bulunamaz. Sözleşme tapuya şerh edildiği takdirde, kişisel hak güçlenecek ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilinecektir.
Tapu Kanunu’nun 26/6’ncı maddesine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuda şerh edilmesinden itibaren beş yıl içerisinde satış, haciz, ipotek işlemleri yapılamaz ve benzer irtifak hakları tapuya tescil edilemez. Tapuya şerh edilen satış vaadi sözleşmesi on sene süre ile hüküm ve sonuç doğurmaya devam edecektir.
Tapusuz bir taşınmazın satışının vaad edilmesi teknik olarak mümkün değildir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi de bu konuya E.1996/9378 K.1997/4125 26.06.1997 tarihli kararına ile “tapusuz taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, gerçek anlamda bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi değildir” diyerek açıklama getirmiştir.
Tapusuz bir taşınmazı elinde bulunduran kişinin hakkı zilyetlik hakkından öteye geçemez. Bu sebeplerle tapusuz bir taşınmaza ilişkin olarak düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin gerçek anlamda bir satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilmesi mümkün değildir. Bu sözleşme geçersiz olmamakla beraber “zilyetlik hakkının devrini amaçlayan bir satım sözleşmesi” olarak kabul edilecektir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğinin diğer şartı ise taşınmazın belirli veya belirlenebilir olmasıdır. Yargıtay 14.Hukuk Dairesi E.2003/8604 K.2004/1301 01.03.2004 tarihli kararında bu konuya şu şekilde açıklama getirmiştir; “satış vaadine konu taşınmazların mahkemece yapılacak inceleme sonucu teşhis ve tayini mümkün olmuşsa bu durumda belirli olma özelliğinin var olduğu söylenebilir.
Sözleşmelerin yerine getirilmesine olanak verecek biçimde yorumlanması asıl olduğundan, satış vaadi sözleşmesinde de bu sözleşmeye konu taşınmazların genel ve kapsamlı bir biçimde gösterilmesi halinde sözleşme ve dışındaki başka delillerle hangi yer olduğu anlaşılabiliyorsa, sözleşmeye konu taşınmazın belirli ya da belirtilebilir olma unsurunu taşıdığının kabulü gerekir”. Bu durumda çapı, tescil krokisi veya diğer mülkiyet sınırlarını belirleyen belgeler varsa satış sözleşmesi geçerli olacaktır.
Paylı mülkiyetin söz konusu olduğu bir taşınmazın payları belli ise, payın belli bir bölümüne veya tamamına ilişkin satış vaadi sözleşmesi geçerli olacaktır.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin E.2003/3550, K. 2003/5635 03.07.2003 tarihli kararı ve E.2005/3017, K. 2005/3871, 25.04.2005 tarihli kararında, elbirliği ortaklığına konu bir taşınmazda ortaklardan birinin ortaklık dışında bir kişi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdetmesi halinde bu sözleşme bir taahhüt muamelesi niteliğinde olup geçerli olacaktır. Ancak anılan Yargıtay kararında elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesinin mümkün olmadığı belirtilmiştir.
Yargıtay’ın kararına konu olayda dava konusu taşınmazın paylı mülkiyete dönüşmüş olması sebebiyle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçerli hale gelmiştir.
Yargıtay’ın anılan kararlarına ve yine Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin E. 2006/8419, K. 2006/10289, 02.10.2006 tarihli kararına göre taşınmaz elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesi mümkün olmayacaktır.
Özetle paylı mülkiyete konu taşınmaz payları için akdedilen sözleşmeler geçerli olup bu sözleşmelere dayanılarak taşınmazın satışı talep edilebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise elbirliği mülkiyeti çözülmedikçe veya bu mülkiyet paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesi mümkün olmayacaktır.
Sözleşmenin Sona Ermesi
Sözleşmesi vaadin yerine getirilmesi veya sözleşmenin feshi ile sona ermektedir. Satış sözleşmesine göre vaad edilen taşınmaz bedelini ödeyerek, vaad eden ise sözleşme konusu taşınmazın mülkiyetini vaad edilene devrederek edimlerini ifa etmiş olurlar.
Yargıtay 15.Hukuk Dairesi’nin E.1993/3539, K.1994/830 17.02 1994 tarihli kararına göre taraflar arasında noterde usulüne uygun olarak düzenlenen sözleşme fesih edilmediği sürece sözleşme geçerli olacak ve tarafları bağlayacaktır. Bu durumda taraflardan her biri sözleşmenin ifasını talep etme hakkına sahiptir. Ancak bir ifa imkânsızlığı söz konusu olduğu zaman Borçlar Kanunu’nun 20 ve 117’nci maddeleri uyarınca sözleşmenin ifası istenemeyecektir.
Taşınmaz satış sözleşmesinin geçerliliği noterde düzenlenmiş olmasına bağlı olduğundan sözleşmenin feshi de Noterlik Kanunu’nun 81/2’nci maddesine göre noterde yapılacaktır. Taraflar sözleşmenin feshini noterde usulüne uygun olarak yapacaklardır.
Diğer bir fesih yolu ise Borçlar Kanunu’nun 106’nci maddesine göre taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde diğer tarafın fesih ihbarı göndermesidir. Sözleşmenin fesih edilmemesi durumunda ise, taraf karşı taraftan yükümlülüklerini yerine getirmediğinden dolayı doğan zarar tutarının ve yükümlülüklerinin yerine getirilmesini talep edebilecektir.
Davacının, davalının temerrüde düşmesi nedeniyle yukarıda anılan madde uyarınca seçimlik haklarından birini kullanma hakkı vardır. Davacı satımın feshi ile birlikte yükümlülüklerin yerine getirilmemesi sebebi ile doğan zararı da talep etme hakkına sahiptir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin önemli sona erme sebeplerinden biri zamanaşımına uğramasıdır. Borçlar Kanunu’nun 125’nci maddesine göre satış vaadi sözleşmesi 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.
Taşınmazın Satış Vaadi Sözleşmesi Geçerlilik Şartları
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi olarak geçerli olması için noter huzurunda düzenlenmesi şarttır.
Ancak bu noktada taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter masrafı ve harç ücretinin nisbi olduğunu belirtmek gerekir. Ücret, ilgili taşınmazın kira değerine oranla hesaplanacağı için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gayrimenkulün değeri hakkında net bir rakam barındırmalıdır.
Noter dışında hazırlanarak notere yalnızca onaylanması için getirilen taşınmazın satış vaadi sözleşmesi örneği hukuki açıdan hiçbir yasal geçerliliğe sahip değildir. Dolayısıyla taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin adi şekilde yapılması sözleşmenin geçerli olmadığı anlamına gelir.
Buna ek olarak taşınmazın satış vaadi sözleşmesi alıcı ve satıcı arasında bağlayıcı olsa da kimi durumlarda aynı gayrimenkulün farklı kişilere satılması gibi hukuksuz durumların ortaya çıkmasına neden olabilmektedir. Bu nedenle noter aracılığıyla taşınmazın satış vaadi sözleşmesi yaptıktan sonra tapu şerh işlemini de gerçekleştirmeniz sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından faydalı olacaktır.
Alıcı ya da satıcı fark etmeksizin iki taraftan birinin başvurusuyla tapu şerh işlemi yapılabilmektedir.
Gayrimenkul vaadi sözleşmesi ile tapuda konan şerh 5 yıl süre ile geçerlidir. Bu süre zarfında satış işlemi tamamlanmadığı takdirde taşınmazın vaadi sözleşmesi de geçerliliğini yitirir ve tapudaki şerh kalkar.
Taşınmazın vaadi sözleşmesi geçersiz olduğunda daha önceden ödenmiş bir bedel varsa bedel iadesi seçeneğinden yararlanmak mümkündür. Taşınmazın satış vaadi sözleşmesi yargıtay kararları göz önüne alındığında bedel iadesinin alım gücü üzerinden hesaplandığı görülmektedir. Bu doğrultuda hukuken geçerli bir taşınmaz satış sözleşmesi bedel iadesi uygulamasına tabidir.
Taşınmazın Satış Vaadi Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri
Taşınmazın satış vaadi sözleşmesi ya da gayrimenkul satış sözleşmesi için sözleşmede satıcı olarak belirtilen tarafı alıcıya karşı ilgili taşınmazı satmakla yükümlü kılar. Ancak bu noktada belirtmek gerekir ki satış vaadi veren kişinin sözleşmenin yapıldığı sırada ilgili taşınmaza sahip olması şart değildir.
Buna karşılık taşınmazın satış sözleşmesi ile satıcı olarak belirtilen kimsenin bahsedilen tarihte mala sahip olmadığı takdirde borcun ifasının imkansızlığı ve borca aykırılık hükümlerine binaen tazminat ödemesi gerekir.
Hemen yukarıda bahsettiğimiz çok sayıda taşınmaz satış sözleşmesi olduğu durumlarda ise itibar edilen sözleşme düzenlenme tarihi en eski olan sözleşmedir. Sonraki tarihlerde yapılan taşınmaz satış sözleşmesi geçersiz olduğu için eğer önceden ödenen bir bedel varsa bedel iadesi yoluna gitmek mümkündür.
