Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur
Kat mülkiyetinin inşaatın tamamlanmış ve projeye uygun olması gerekir. Aynı zamanda resmi kurumlara borcu olmaması gerekir. Kural olarak arsa üzerinde inşa edilen yapı arsa malikine aittir. Ancak yapıdaki dükkan, daire gibi bölümler için kat mülkiyeti kurulabilir. Böylece bu yerler ayrı ayrı tapulara sahip olur. Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için yapının imara, projeye uygun olması gerekir. Kat mülkiyeti her bağımsız bölüm için kurulabilir. Bu sayede diğer maliklere bağlı olmaksızın her bağımsız bölüm satılabilir, kiralanabilir.
Kat mülkiyeti olmayan yapının kat irtifakı varsa yine malik taşınmazı satabilir, ipotek vs. gibi hukuki bir işlem yapabilir. Ancak kat irtifakında yapının projeye uygunluğu beli değildir. Projeye uygunluğu belli olmayan bir yapının yapı kullanım izin belgesi yok demektir. Bu halde gayrimenkulün güvenirliliği düşer. Eğer yapı üzerinde kat irtifakı dahi yoksa hisseli tapu söz konusudur.
Yapının üzerindeki inşaat devam ederken bağımsız bölümler üzerinde kat irtifakı kurulur.
Kat irtifakı inşaat bitimine kadar geçerlidir. İnşaat tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçilir. Aynı zamanda ahşap yapılar üzerinde de kat mülkiyeti kurulamaz. Kat mülkiyetinin kısmen kurulması da mümkün değildir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne başvuru ile kat mülkiyetine geçiş yapılabilir. Kat mülkiyetine geçiş yapılmasıyla birlikte her bağımsız bölümün kat maliki ayrı olur. Kat maliklerinin arsa payı oranın yönetimde söz sahibi olur.
- İradi olarak kat mülkiyetinin kurulması: İradi olarak kat mülkiyeti, resmi senetle kurulur. Tapu sicil müdürü tarafından düzenlenir. Gayrimenkulün sahibinin ve tüm paydaşların istemde bulunması gerekir. Gerekli olan belgeler Kat mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesinde düzenlenmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 12- Ana gayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.
Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre kanunun 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.
Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Tapu memuru, ana gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrildiğini yazar ve artık her bağımsız bölüm için ayrı bir sayfa açar. Resmi senette belirtilen arsa payları ile bağımsız bölümlerin değeri orantılı olması gerekir. Eğer aksi söz konusu ise mahkemeye başvurulabilir.
- Mahkeme kararı ile kat mülkiyetinin kurulması: Bir gayrimenkul üzerinde birden fazla kişi malik olabilir. Bu malikler arasındaki ilişki elbirliği veya paylı mülkiyet olabilir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirli payları yoktur. Ancak paylı mülkiyette her malikin pay oranı bellidir. Paydaşlardan her biri kendi payını satabilir, devredebilir. Uygulamada paylı mülkiyet hisseli tapu olarak adlandırılır. İşte paylı mülkiyete tabi bir yapıdaki paydaşlar bir araya gelerek ortaklığın giderilmesi davası açabilirler. Davadan elde edilen kararla birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesindeki belgelerle birlikte tapu müdürlüğüne başvuru yapılması gerekir.
Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur
Yargıtay Kararı
Dava dilekçesinde, davacının sahibi olduğu bağımsız bölümün yanlış hesaplanarak tescil edildiğini, dairelerin konumu, metrekaresi ve değerleri aynı veya birbirine yakın olmasına rağmen müteahhit tarafından kendi lehine arsa paylarını düzenleyerek diğer maliklere haksızlık yaptığını belirterek davacıya ait olan bağımsız bölümün arsa payındaki yanlışlığın düzeltilerek tapuya işlenmesi istenilmiştir.
Mahkemece davanın kabulüne dair verilen 30/05/2016 tarihli kararın davalı tarafça temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 06/12/2018 tarih ve 2017/2556
Esas, 2018/7917 Karar sayılı ilamıyla “.. somut olayda; ana taşınmazda kat mülkiyeti kurulması sırasındaki belgeler ile arsa paylarının düzenlenmesine yönelik listede davacının imzasının olduğu anlaşıldığından, davacının bizzat kendisi tarafından kurulmuş olan kat mülkiyetindeki arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli sayılamayacağı ve bu davayı açmakta korunmaya değer hukuki yararının bulunmadığının dikkate alınmamış olması doğru görülmediğinden” hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
(5. Hukuk Dairesi 2021/10013 E. , 2021/13186 K.)
Av. Merve ÇATAR
Makale Yazarlığı İçin
Avukat veya akademisyenler hukuk makalelerini özgeçmişleri ile birlikte yayımlanmak üzere asalhukukdanismanlik@gmail.com adresine gönderebilirler.
