Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan, arsa sahibinin kendisine devredeceği belirli arsa veya daireye karşılık müteahhidin kendi malzemesiyle arsa üzerinde bağımsız bölüm inşa ederek bir bina meydana getirmeyi taahhüt ettiği sözleşmedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi iki taraflı bir sözleşmedir. Arsa sahibinin sözleşmede belirtilen arsayı müteahhitte devretmesi ve müteahhittin de taahhüt edilen bağımsız bölümü veya bölümleri arsa sahibine devretme edimlerini içerir. Bu sözleşmeler kural olarak tapu dairlerinde veya noterlikçe düzenlenmektedir. Kanun da düzenlenen şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmeler geçerli değildir. Ancak kötü niyet çerçevesinde geçersiz sözleşmeye rağmen inşaatın çoğu biten durumlarda taraflar geçersiz sözleşmeye dayanarak arsayı veya binayı vermekten kaçınamazlar. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh düşülmesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri konusundaki hükümlerle aynı usule tabidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılabilmesi için inşaatın yapılacağı arsaya sözleşmede kararlaştırılan miktarda bağımsız bölüm inşasının da mümkün olması gerekir. İnşaat projesi çizilerek belediyeye tasdik ettirilmelidir. Sözleşmede ayrıca bir düzenleme bulunmuyorsa, belediyeye başvurma yükümlülüğü arsa sahibine düşer.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE MÜTEAHHİDİN BORÇLARI NELERDİR?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin ifasıyla sorumlu olduğu iki asli edimi söz konusudur. Bunlar;

• eserin meydana getirilmesi
• eserin teknik şartnameye uygun olarak teslim edilmesidir.

Müteahhidin asli edimlerinin yanında TBK da ”Eser Sözleşmeleri” başlığı altında düzenlenen yan edimleri de mevcuttur. Bunlar;

•  sadakat yükümlülüğü
• özen gösterme borcu
• işi bizzat kendi yapma veya kendi gözetimi altında yaptırma
• araç ve gereç sağlama borcu
• inşaatı yaparken güvenlik sağlama borcu

MÜTEAHHİDİN TEMERRÜDÜ ve SONUÇLARI

Müteahhit inşaatı bitirme ve bağımsız bölümleri teslim konusunda arsa sahibi, aynen ifayı ve gecikme tazminatını talep edebilir. Yine arsa sahibi müteahhitte bir süre verip, bu süre içerisinde inşaatın bitirilmesi ve teslim şartının sağlanması, aksi takdirde aynen ifadan vazgeçeceğini bildirmemişse, aynen ifayı kabul ettiğine karinedir.

Müteahhit inşaatın yapımına devam etmeyeceğini bildirirse, BK. 113. Maddesi gereği arsa sahibi müteahhit nam ve hesabıma inşaatın kalan kısmını bitirebilir ve arsa sahibinin geciken süre hesabına gecikme tazminatı talep etme hakkı saklıdır.

İfadan Vazgeçip Müspet Zararın Tazmini:

Yüklenici teslim tarihi gelmesine rağmen teslimde temerrüde düşmesi arsa sahibi müteahhitte belli bir süre vererek bu süre geçtikten sonra aynen ifadan vazgeçip müspet zararlarını talep edebilir. Burada dikkat edilmesi gereken noktalardan biri de BK. 124. Maddesinin borçluya süre verilmesini gerektirmeyen durumların mevcudiyetidir. Nedir bunlar; borcun sadece belli bir süre için de ifa edilmesi durumunun var olması, temerrüt sonucu artık ifanın arsa sahibi için yarar sağlayamayacağı bir durum veya müteahhittin içinde bulunduğu durum artık süre verilmesini gerektirmiyorsa arsa sahibi müteahhitte süre verilmeksizin derhal ifadan vazgeçerek müspet zararlarının tazminini talep edebilir veya sözleşmeden dönebilir.

Sözleşmeden Dönüp Menfi Zararların Tazmini:

Arsa sahibi, müteahhit temerrüde düştüğünde aynen ifadan vazgeçerek sözleşmeyi feshedebilir. Yine genel temerrüt koşulları gereği arsa sahibine uygun bir mehil verilmesi gerekmektedir. Bk 124. Maddesi gereği süre verilmesi gerekli olmayan durumlarda arsa sahibi derhal ifadan vazgeçip, sözleşmeden dönebilir. Sözleşmeden dönme durumunda geçmişe etkili olarak sözleşmesel ilişki sona ereceğinden, taraflar sözleşme gereği verdiklerini geri alma hakkına sahip olacaklardır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

MÜSPET ve MENFİ ZARAR NEDİR?

Müspet Zarar: Alacaklının borçlanılan edimin ifa edilmemesi yüzünden uğradığı zarara müspet zarar denir. Bu durumda borçlu borçlanmış olduğu edimini vaktinde yerine getirmiş olsaydı alacaklı hangi ekonomik durumda olacak ise o durumu ifade etmektedir. Müspet zarar gecikmiş ifanın reddi halinde talep edilen zarardır. Burada her iki taraf arasında akdedilmiş olan sözleşme hala geçerli yani ayaktadır. Alacaklı sözleşmeyi feshetmemiş ya da dönmemiştir. Taraflar yine edimlerini yerine getirecektir. Ancak burada borçlunun asıl edimi yerine getirmesi yükümlülüğünün yerini, alacaklının uğramış olduğu müspet zararın tazmini alacaktır. Borçlu borcunu sözleşmeye uygun olarak ifa etmiş olsaydı alacaklının uğramayacağı her türlü zarar müspet zararı oluşturmaktadır.

Menfi Zarar: Müspet zarar sözleşme yerine getirilmiş olsaydı uğranılmayacak zararlar olarak ortaya çıkmakta iken menfi zarar sözleşmenin yerine getirilip getirilmemesi durumuyla ilgili olmayıp, sözleşme yapılmamış olsaydı meydana gelmeyecek, doğmayacak zararlara ilişkindir. Alacaklı bu durumda, borçlunun sözleşme hükümlerini yerine getirmemesinden dolayı sözleşmeden dönmüş ve sözleşmenin hiç hüküm ifade etmemesi nedeniyle bir zarara uğramıştır. Alacaklı dönme ile daha önceden yerine getirmiş olduğu edimi geri isteyebileceği gibi sözleşme hiç yapılmamış olsaydı uğramayacağı zararı da isteyecektir.

Yapılan İnşaatın Ayıplı Olması

Müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılan sözleşmede, inşaatın sahip olması gereken teknik özellikler kararlaştırılmıştır. Ancak kararlaştırılan şekilde inşaatı teslim edilmemesi durumunda, yapının ayıplı teslim edildiği kabul edilmektedir. Kararlaştırılan teknik şartlar hususundaki eksiklik ise zamanında müteahhitte bildirilmesi gerekmektedir.

Yukarıda müteahhittin borçlarını sayarken asli edimi, eserin teslimi idi ve müteahhit burada eseri teslim ediyor ancak dikkat edilecek husus temerrüt koşulları oluşmuyor. Sadece asli edim konusu olan eserin, sözleşmede kararlaştırılan koşullara aykırı teslim ediliyor. Dolayısıyla burada borçlar kanunu temerrüt hükümlerine değil, ayıba karşı tekeffül hükümlerine gidilecektir.

BK md.474 gereği iş sahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır. Yani arsa sahibi öncelikle ihbar yükümlülüğünü yerine getirmesi gerekmektedir. Müteahhidin ayıba karşı tekeffül sorumluluğuna başvurabilmeleri için, eserin muayene edilmesi ve ayıp ihbarının yapılmış olması gerekmektedir. Aksi taktirde, müteahhittin kasten gizlediği ve gizli ayıplar dışında müteahhit sorumlu tutulamayacaktır. Mutlaka bu ihbarın noter aracılığıyla yapılması gerekmektedir.

Arsa sahibi, müteahhit kendisine bağımsız bölümleri ayıplı teslim ettiğinde TBK. 475. Maddesinde sayılan koşullardan faydalanabilecektir. Arsa sahibi kendisine ayıplı teslim edilen bağımsız bölümü öncelikle yasal zamanaşımı süresi içerisinde müteahhide bildirilmesi gerekmektedir. Yani burada ayıp ihbarında bulunulup, seçimlik haklarından herhangi birini kullanabilir. Ancak burada seçimlik haklarından birini kullanırken tazminat talep etme hakkını saklı tutmamış olması, tazminat talep etme hakkından vazgeçtiği anlamına gelmez. Arsa sahibinin seçimlik hakları şunlardır:

• Müteahhit arsa sahibine ayıplı bağımsız bölümü teslim ettiğinde, eserin kullanılamayacağı kadar ayıplı veya arsa sahibinden kabulü beklemenin hakkaniyete aykırı olacağı bir durum mevcutsa arsa sahibi sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.
• Ayıplı bir bağımsız bölümün teslimi durumunda arsa sahibi söz konusu ayıbı giderecek kadar bedel de indirim yapma hakkına sahiptir.
• Söz konusu ayıp aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde söz konusu ayıbı bedelden mahsupla giderilmesi yoluna gitme hakkına sahiptir.

Yine müteahhidin ayıba karşı tekeffül sorumluluğunda arsa sahibinin haklarından biri de genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır (BK md.475/2).

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

ZAMANAŞIMI SÜRESİ NE KADARDIR?

Edim konusunun teslimi tarihinden itibaren 5 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde talep dava yoluyla ileri sürülebilir. Bunun yanında ayıp eğer müteahhittin kusuru ile gizlenmişse veya teslim anında kaba bir muayene ile ortaya çıkılması güç bir ayıp ise teslim tarihinden itibaren 10 yıllık zaman aşımı süresi içerisinde dava ile ileri sürülebilir.

GÖREVLİ MAHKEME HANGİSİDİR?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde görevli mahkeme genel hükümlere göre Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

YARGITAY KARARLARI

 Yargıtay 15.Hukuk Dairesi – Karar No:2019/3227

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 25.01.1984 gün 1983/3 Esas, 1984/1 Karar sayılı kararıyla, istisna (eser) sözleşmelerinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle iş sahibi tarafından sözleşmenin feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak Borçlar Kanunu’nun 106-108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekeceğine, ancak, olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanun’un 2. maddesi hükmü gözetilerek sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracağına karar verilmiştir. Burada feshin geriye ve ileriye etkili olmasının sonuçları üzerinde durulmasında yarar vardır. Bilindiği üzere fesih, sözleşme ilişkisini sona erdirmeye yönelik, bozucu yenilik doğuran bir haktır. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farz edilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin; avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa sahibince, yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise yüklenici tarafça bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister. Ancak, gerek Dairemiz, gerekse Hukuk Genel Kurulu Kararlarında, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesi %90 ve üzeri orana ulaşmış olmalıdır. Bunun için yüklenicinin işten el çektiği tarihte inşaatın fiziki durumunun tespitinde ve yapılan işin tüm işe oranının saptanmasında zorunluluk vardır. Böylece işin arz ettiği özellik, işin kapsamı ile birlikte değerlendirilerek feshin ileriye etkili mi, yoksa geriye etkili mi sonuçlar doğuracağı üzerinde durulması gerekir. İleriye etkili fesih talebinin kabulüne karar verilmesi gereken hallerde de sadece ileriye etkili fesihle yetinilmesi de yeni davalara neden olacağından uyuşmazlığın çözümlendiğinden söz edilemez. Kaldı ki, yüklenicinin hak ettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bırakılacak pay oranının belirlenmesi tarafların dava ve mahsup taleplerini karşılayacak, infaz kabiliyeti olan hüküm kurulacaktır. Bu durumda mahkemece inşaatın gerçekleştirme seviyesi %77,50 olmasına rağmen arsa sahibince kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ileriye etkili feshini talep ederek dava açtığı bina inşaatının seviyesi itibariyle 25.01.1984 gün 1983/3 Esas ve 1984/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararında belirtilen oranda yapılmamış olması sebebiyle akdin ileriye etkili feshinin koşulları oluşmamış ise de, Dairemizin 07.04.2004 tarih 2003/4795 Esas ve 2004/1968 Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere, geriye etkili fesih talep edebilecek olan davacı arsa sahibinin kendi iradesiyle sözleşmenin ileriye etkili feshini talep ettiği durumlarda, imalâtın gerçekleşme seviyesine bakılmaksızın akdin ileriye etkili feshine, sözleşmenin tasfiyesine ve teslimi gereken tarihten ileriye etkili feshin talep edildiği tarihe kadar koşulları gerçekleşmişse gecikme tazminatına ve kendisine ait bağımsız bölümlerin tesbiti isteyebileceğinden arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümlerin tesbitine karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme ve eksik inceleme ile davanın reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Stajyer Av. İREM ÇELİK

Makale Yazarlığı İçin

Avukat veya akademisyenler hukuk makalelerini özgeçmişleri ile birlikte yayımlanmak üzere asalhukukdanismanlik@gmail.com adresine gönderebilirler.