Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası İstanbul
Yeni malikin ihtiyacı sebebine dayalı olarak kiracının kiralanandan tahliye edilmesine ilişkin yasal düzenleme olan Türk Borçlar Kanunu ilgili 351. maddesine göre,
“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme
hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle kiracının kiralanan taşınmazdan tahliyesinin talep edilebilmesi için bazı şartların gerçekleşmiş olması gerekir.
- Taşınmazı satın alan yeni malikin kendisinin, eşinin, alt veya üst soyunun ya da bakmakla yükümlü olduğu kimseler varsa bu kişilerin satın alınan taşınmazın konut veya iş yeri olarak kullanılmasına ilişkin bir ihtiyacı olması gerekir.
- Taşınmazı satın alan yeni malikin taşınmazı söz konusu ihtiyaç sebebiyle satın almış olması gerekir.
- Taşınmazı satın alan yeni malikin öne sürdüğü ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir ve bu kıstaslar tahliye davasında mahkeme tarafından değerlendirilerek karar verilmelidir.
- Yeni malikin taşınmazı satın aldığı, mal edindiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracıya ihtar çekerek taşınmazı satın aldığını ve taşınmaza yönelik konut veya iş yeri ihtiyacını yazılı olarak bildirmesi gerekir.
Yeni malik kiracıya yönelik ihtar çektikten hemen sonra kiracının kiralanandan tahliyesini sağlayabilir mi?
Yeni malik kiracıya taşınmazı edindiği tarihten itibaren 6 aylık süre tanımalıdır, ancak söz konusu 6 aylık sürenin geçmesiyle birlikte ihtiyacı sebebiyle kiracının kiralanandan tahliyesi talep edilebilir. Bununla birlikte kiracının önceki malik ile yapılan kira sözleşmesine ilişkin süresi sona ermişse yeni malik ihtiyaç sebebiyle kira sözleşmesinin süresinin dolmasından itibaren 1 ay içinde de tahliye davası açabilecektir.
Yeni malikin kiracıya tanıdığı 6 aylık süre sonra hala kiracının tahliyesi gerçekleşmemişse malik hangi yola başvurabilir?
Yeni malikin taşınmazı edinmesi tarihinden itibaren 6 aylık süre sonunda kiracının kiralanandan tahliyesi henüz gerçekleşmemişse yeni malik tahliye davası açma yoluna başvurmalıdır.
Yeni malik kendisi ve kanunda yer alan diğer kişilerin ihtiyacı nedenine dayanarak birden fazla dava açabilir mi?
Yeni malikin 6 aylık süre sonunda konut veya iş yeri ihtiyacına dayalı olarak açtığı tahliye davası mahkeme tarafından esasa girilerek reddedilmişse yeni malik artık bu sebebe dayalı olarak yeniden dava açamaz, fakat yeni malikin hala kira sözleşmesinin süresinin geçmesinden itibaren 1 ay içinde dava açma hakkı bulunmaktadır.
Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle açılacak tahliye davası hangi mahkemede açılmalıdır?
Yeni malikin ihtiyacı sebebine dayalı olarak açılacak tahliye davasında görevli ve yetkili mahkeme kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası İstanbul
Hukuk Genel Kurulu
2017/1540 E.
2021/878 K.
MAHKEMESİ : Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki “kiralananın tahliyesi” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda,
“Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde ; davacı 09.05.2012 tarihinde satın aldığı taşınmazda, eski malikin kiracısı olarak bulunan davalıya konut ihtiyacını belirterek kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini 10.05.2012 tarihli ihtarnameyle bildirmiş, kiralananın boşaltılmaması üzerine ihtiyaç nedeniyle davalının taşınmazdan tahliyesini istemiştir.
Az yukarda belirtildiği üzere taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda, dilerse mevzuatta öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır. Nitekim, davacı da öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunmuştur.
Gelinen noktada, uyuşmazlık çerçevesinde, davacının gerçek, samimi ve zorunlu bir konut ihtiyacı içinde olduğunu kanıtlayıp kanıtlayamadığı önem arz etmektedir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Eldeki davada, dava tarihinde yurt dışında yaşayan davacının yurda dönüş ihtiyacı nedeniyle taşınmaz aldığı ve dolayısıyla satın alınan taşınmaza ihtiyaç duyduğu hususları yargılama sırasında dinletilmiş olan tanıklarla ispatlanmıştır. Ayrıca, dosya arasına temyiz aşamasında giren ABD’de çalışılan şirketten 31.05.2013 tarihinde istifa edildiğine dair belge ile Türkiye’ye kesin dönüş yapılmak için alınan 10.05.2013 tarihli ikametgâh nakil belgesinden ise konut ihtiyacının yargılama sırasında da devam ettiği anlaşılmaktadır.
Yargılama sırasında davaya konu konutun tahliye edilmiş olması nedeniyle, Mahkemece davanın konusuz kaldığından bahisle karar verilmesine yer olmadığına hükmedilmiştir. Bu noktada önem arz eden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 331/1 maddesi ise “Davanın konusuz kalması sebebiyle davanın esası hakkında bir karar verilmesine gerek bulunmayan hâllerde, hâkim, davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerini takdir ve hükmeder.” şeklinde düzenlenmiştir. Anılan madde doğrultusunda, davanın açıldığı tarihte haksız olduğu tespit edilen taraf yargılama giderlerini ödemekle yükümlü olacaktır. Davacının konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğu tüm dosya içeriği ile anlaşılmıştır.”
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası İstanbul
Stajyer Av. DERYA MERİÇ
Makale Yazarlığı İçin
Avukat veya akademisyenler hukuk makalelerini özgeçmişleri ile birlikte yayımlanmak üzere asalhukukdanismanlik@gmail.com adresine gönderebilirler.
